Les passoires énergétiques en sursis : comment la loi Climat bouscule l’immobilier
Coup de théâtre pour le marché immobilier en 2021 : le diagnostic de performance énergétique (DPE) est modifié avec un seuil maximal de consommation d’énergie à 450 Wh/m2 pour tout logement…
DPE et passoire énergétique
Pour la vente, comme pour la location, la réalisation d’un DPE est une obligation régie par le Code de la Construction et de l’Habitation. Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement, classée de A à G, et évaluée selon des critères précis (consommation d’énergie et impact en termes de gaz à effet de serre). Sont considérés comme des passoires thermiques, les logements qui affichent un DPE classé en F et G. : ils représentent actuellement 20% du parc locatif et 17% des résidences principales.
La loi Climat et Résilience
Favoriser la rénovation énergétique
La loi Climat et Résilience vise à réduire les GES de 40%, d’ici à 2030. Objectif : la mise en place de solutions pour mieux consommer, produire et travailler, se déplacer, se loger et se nourrir. Pour 2024, le Gouvernement a annoncé un budget de 4 milliards d’euros consacré à la rénovation énergétique qui permet d’abord aux logements proposés d’être décents et faibles consommateurs en énergie.
Les passoires thermiques sont nombreuses…
5,2 millions, c’est le nombre de logements qui seront interdits à la location d’ici à 2028 s’ils ne respectent pas la condition de mise sur le marché, à savoir, disposer d’un DPE qui atteste une note sous F. C’est aussi 90% des logements de moins de 30 m² qui sont classés de E à G… Et, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé lors de la mise en vente d’un bien immobilier préalablement classé F ou G au DPE.
Le marché immobilier face à la loi
Travaux de rénovation, prix de vente et loyer
Première conséquence de la loi Climat sur l’immobilier : la pénurie de logements disponibles à la location avec des propriétaires qui ne peuvent pas toujours réaliser des travaux de rénovation, malgré les aides de l’État (MaPrimeRénov’, prêts à taux zéro et prime CEE). Secundo, cette loi a entraîné une baisse du prix des logements mal étiquetés sur le DPE, logements dont les vendeurs se séparent vu la complexité des travaux à mettre en œuvre. Et, côté agences immobilières, la grande majorité des acquéreurs demandent des biens qui disposent d’un bon DPE…
Qui sont les gagnants et les perdants de la loi ?
Le premier gagnant est le porteur d’un projet immobilier vert et durable (particulier comme professionnel). Les banques sont d’ailleurs moins frileuses à prêter à ce futur propriétaire qu’à une famille qui présente un dossier d’acquisition dans l’ancien. Le bailleur y gagne aussi : il a désormais accès au dispositif MaPrimeRénov’, jusqu’alors exclusivement réservé aux résidences principales.
Le perdant est le propriétaire acculé à vendre son bien faute de moyens financiers pour le rénover. Les prix de vente des logements avec travaux baissent face à une demande plus exigeante. Les perdants sont aussi les personnes à faibles revenus : elles recherchent un petit loyer et une petite surface, mais celle-ci disparaît peu à peu du marché locatif.
Les logements de demain
La demande de permis de construire est en chute entre contraintes de construction, augmentation des coûts au mètre carré (matériaux biosourcés entre autres) et diminution du pouvoir d’achat, tandis que la demande en logement augmente. Cette situation contribue à créer un climat particulièrement incertain sur le marché de l’immobilier en France.
L’État instaure peu à peu l’obligation à tout propriétaire-bailleur de proposer un logement étiqueté D sur son DPE, au maximum. Il en va de même pour les logements mis en vente. De cause à effet, le marché immobilier, déjà tendu, devient plus sélectif et une loi qui se voulait d’être socialement juste, semble abandonner certaines populations. La construction de logements durables reste la seule solution, elle prendra du temps.
Originally posted 2023-11-11 07:00:00.
