Immobilier

Investissement locatif : quelles sont les charges liées ?

Par Patricia , le 07/09/2021
Investissement locatif charges

En plus d’être durable et concret, l’immobilier locatif est surtout à la portée de tous. Il permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et d’une bonne rentabilité. Toutefois, cette dernière n’est pas uniquement fonction des loyers produits. Entre les frais de gestion et ceux d’entretien ou encore les taxes, de nombreuses charges affectent considérablement la rentabilité d’un investissement locatif. Pour une rentabilité dans la durée, les identifier et bien les évaluer est indispensable.

Investissement locatif et charges : de quoi s’agit-il ?

Afin de maintenir un logement en bon état, il est indispensable de réaliser des travaux d’entretien. C’est la raison pour laquelle il est important de réserver un à deux mois de loyer par an et par appartement (ou maison) pour couvrir les frais d’entretien et de maintenance. Néanmoins, il faut noter que des charges peuvent intervenir dès l’acquisition d’un bien.

Les charges d’investissement locatif liées aux travaux de rénovation

Dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien, des travaux de rénovation sont quasiment inévitables. Ces derniers doivent être correctement évalués avant de procéder à un quelconque achat. Vous devez notamment vous renseigner impérativement sur les travaux prévus par la copropriété, dans la mesure où ceux-ci peuvent représenter une somme assez importante (isolation thermique, façade, toiture, etc.).

Si vous investissez dans l’ancien, il existe quelques astuces pour réduire ces coûts de rénovation. En effet, en dehors des réductions fiscales, vous avez la possibilité de déduire tous les frais liés à la remise en état du bien, en optant par exemple pour un régime d’imposition au réel.

Si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous ne devriez pas faire face à ce type de frais avant une certaine période.

Les frais liés à l’aménagement du bien locatif et à son entretien

Si vous décidez de meubler votre bien locatif, vous devez aussi prévoir des charges liées à l’aménagement. Évidemment, le mobilier à mettre à la disposition de vos locataires a un coût qui influence significativement la rentabilité de votre investissement. Toutefois, vous avez la possibilité de déduire ce coût de vos impôts sur le revenu.

De plus, les équipements comme le réfrigérateur, le cumulus ou la chaudière sont souvent couverts par une garantie de deux ans. Par ailleurs, l’entretien du logement a également un coût qu’il est possible d’anticiper en prévoyant 10 à 15 % du loyer annuel. Vous pouvez aussi fixer un prix forfaitaire chaque année pour effectuer ces travaux d’entretien si nécessaire. Il serait également bien vu de sensibiliser les locataires sur la nécessité de la bonne tenue des lieux.

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Quels sont les frais liés à la gestion locative ?

Après l’achat de votre bien locatif, sa rénovation (s’il n’est pas neuf) et son aménagement, vous devez aussi prévoir des dépenses liées à la gestion locative. Ces dernières varient essentiellement en fonction du service de gestion que vous aurez choisi.

Par exemple, en passant par une agence immobilière, vous partagez tous les frais d’entrée avec le locataire. Cependant, les frais de gestion locative sont exclusivement à votre charge. 

La recherche de bons locataires représente également une part non négligeable dans les charges d’investissement locatif. Sachez, à ce propos, que les gestionnaires immobiliers peuvent vous fournir des garanties couvrant un grand nombre de risques locatifs comme :

  • Les loyers impayés ;
  • La carence locative ;
  • La dégradation du bien ;
  • La vacance locative.

Notez que le risque de vacance locative représente d’ailleurs une source importante de biais dans le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier. En réalité, on suppose qu’un locataire quitte son logement en moyenne tous les deux à trois ans. Sur une année, il peut donc y avoir des périodes creuses pendant lesquelles votre propriété n’est pas en location. Il est donc recommandé de prévoir, si possible, deux mois de vacances lors de l’évaluation de vos revenus locatifs.

Il est par ailleurs important d’assurer votre bien en tant que propriétaire non occupant. La copropriété couvre, pour sa part, les parties communes. Il faut rappeler, à cet effet, que les frais de copropriété peuvent constituer d’importantes charges pour les logements anciens.

Quelles sont les diverses taxes associées à un investissement locatif ?

Deux principales taxes sont à prendre en compte ici :

La taxe foncière

Dans le cadre d’un achat immobilier, il est indispensable de s’acquitter de la taxe foncière. En fonction de l’endroit où vous souhaitez acheter, cette taxe peut faire grimper significativement le prix de la propriété. Toutefois, dans certaines communes, il est possible de profiter d’une exonération de la moitié de la taxe foncière pendant les deux premières années pour les logements neufs éligibles au dispositif Pinel.

Renseignez-vous donc auprès des services fiscaux de la localité concernée afin de savoir si vous êtes éligible. Vous pouvez également vérifier, par la même occasion, si les taxes annoncées sur l’annonce immobilière identifiée sont exactes. Cherchez par ailleurs à savoir si le montant de la taxe foncière qui vous a été fourni inclut l’enlèvement des ordures ménagères.

Pour réduire l’impact de la taxe foncière sur la rentabilité de votre investissement, vous pouvez facturer la partie concernant les ordures ménagères à votre locataire. 

Taxe d’habitation

Outre la taxe foncière, la taxe d’habitation entraîne aussi des charges importantes. Notez cependant qu’elle est uniquement à la charge du locataire, au même titre que la redevance audiovisuelle. Si le logement n’est pas occupé à la date du premier janvier, il n’est plus nécessaire de s’acquitter de cette taxe.

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Quel type d’impôt intervient dans un investissement locatif ?

Pourtant très sous-estimé par les nouveaux investisseurs, l’impôt sur le revenu représente un important poste de dépense en matière d’investissement locatif. En fonction de votre niveau d’imposition, la rentabilité de votre investissement peut être très impactée. Pour anticiper cette charge, vous devez avant tout choisir la bonne option fiscale.

Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou plutôt déclarer au réel ou au microfoncier. D’un autre côté, le type de financement choisi pour le montage financier de votre opération pourrait avoir un impact négatif sur votre imposition. Pour éviter cela, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Pour conclure

En conclusion, retenez que les différentes charges associées à un investissement locatif concernent généralement les différents travaux à mener pour garder le bien en bon état, la gestion locative, les taxes et les impôts. Afin de prendre les bonnes décisions, n’hésitez pas à vous faire assister par des professionnels spécialisés en la matière.

Patricia