Mon locataire ne paie plus son loyer : par où commencer ?

Votre locataire n’a pas payé le mois dernier. Ce mois-ci non plus. Vous lui avez envoyé un SMS, un mail, puis une lettre recommandée. Pas de réponse, ou une vague promesse. Et vous vous demandez quoi faire maintenant.

La tentation est d’attendre encore un peu. De se dire que ça va se régler tout seul. Dans la grande majorité des cas, ça ne se règle pas. La dette s’alourdit, le locataire s’installe dans le non-paiement, et chaque mois qui passe recule d’autant la date à laquelle vous récupérerez votre logement.

Voici les étapes concrètes, dans l’ordre.

La lettre recommandée ne suffit pas

C’est la première chose à savoir. Beaucoup de propriétaires envoient une ou plusieurs lettres recommandées, pensant que cela lance une procédure. Ce n’est pas le cas. La lettre recommandée est utile pour garder une trace écrite et montrer votre bonne foi. Mais elle n’a aucun effet juridique sur le bail.

Pour que la procédure d’expulsion puisse démarrer, il faut un acte précis : le commandement de payer. Et cet acte ne peut être délivré que par un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice), pas par le propriétaire ni par un avocat.

Le commandement de payer : l’acte qui déclenche tout

Le commandement de payer locataire est signifié directement au locataire par le commissaire de justice. Il détaille la dette (loyers impayés, charges, intérêts) et donne au locataire un délai de 2 mois pour régulariser.

Ce délai est fixé par la loi. Pendant ces 2 mois, deux choses peuvent se passer. Soit le locataire paie l’intégralité de la dette, et la procédure s’arrête. Soit il ne paie pas (ou ne paie qu’une partie), et la clause résolutoire prévue dans le bail s’active. Le bail est alors résilié de plein droit.

C’est cette résiliation automatique qui ouvre la voie à l’expulsion. Sans commandement de payer, pas de clause résolutoire. Sans clause résolutoire, pas de résiliation. Sans résiliation, le juge ne peut pas ordonner l’expulsion.

Les erreurs qui coûtent cher

Première erreur : attendre trop longtemps. Chaque mois d’hésitation est un mois de loyer perdu. À Paris, sur un deux-pièces à 1 200 euros, six mois d’attente représentent 7 200 euros de dette accumulée, sans compter les charges.

Deuxième erreur : un décompte approximatif. Le commandement de payer doit contenir un relevé précis de la dette, mois par mois. Une erreur de montant peut être invoquée par le locataire devant le tribunal pour faire annuler l’acte. Si le commandement est annulé, il faut en délivrer un nouveau et le délai de 2 mois repart de zéro.

Troisième erreur : oublier les mentions obligatoires. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail. Il doit reproduire certaines informations légales. Un acte incomplet peut être contesté.

Et après les 2 mois ?

Si le locataire n’a pas régularisé, la suite dépend de la situation. Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Dans les cas les plus simples, une procédure en référé permet d’obtenir une décision en quelques semaines.

Attention cependant : le jugement d’expulsion ne met pas fin à l’occupation immédiatement. Le locataire dispose encore de 2 mois après le commandement de quitter les lieux. S’il refuse de partir, il faut demander le concours de la force publique au préfet, ce qui ajoute un délai supplémentaire.

Au total, entre le premier impayé et la récupération effective du logement, il faut compter entre 8 et 18 mois à Paris. Raison de plus pour ne pas perdre de temps au départ.

Le coût de la procédure vs le coût de l’inaction

Le commandement de payer coûte entre 200 et 400 euros (frais du commissaire de justice). Les honoraires d’avocat pour la procédure complète varient, mais restent très inférieurs au montant de la dette qui s’accumule mois après mois.

Le vrai risque financier n’est pas le coût de la procédure. C’est le coût de l’inaction : des mois de loyers perdus, un logement bloqué, et un locataire qui s’habitue à ne plus payer.

Si votre locataire a plus d’un mois de retard et ne répond pas à vos relances, le commandement de payer est la première chose à organiser. C’est l’acte qui met la procédure en mouvement et qui montre au locataire que la situation ne restera pas sans conséquence.