Comment bien choisir un investissement locatif dans une résidence de services ?

Acquérir une résidence de services peut être une stratégie judicieuse pour diversifier son patrimoine et bénéficier de revenus réguliers. Ces établissements, qui incluent les résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou d’affaires, offrent un cadre attractif pour les investisseurs. Cependant, réussir un tel investissement nécessite une approche réfléchie et une analyse approfondie.

Quel est le fonctionnement des résidences de services ?

Une résidence de services est un ensemble d’appartements ou de studios, souvent équipés, destinés à un public spécifique (étudiants, seniors, touristes, etc.). Ces logements sont gérés par un exploitant qui prend en charge leur location et leur entretien. En contrepartie, l’investisseur signe un bail commercial avec cet exploitant afin de garantir des loyers fixes sur plusieurs années.

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Ce modèle comporte plusieurs avantages :

• des loyers garantis : les revenus locatifs sont versés même si le logement n’est pas occupé.
• moins de gestion : l’exploitant s’occupe de l’entretien, de la recherche de locataires et des aspects administratifs.
• fiscalité avantageuse : les investisseurs peuvent bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour une réduction d’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement comptable.

Cependant, ces avantages impliquent des engagements. Il est crucial de sélectionner un projet et un gestionnaire fiables pour éviter des déconvenues.

Identifier le type de résidence adapté à vos objectifs

Les résidences de services se déclinent en plusieurs catégories, chacune ayant ses spécificités :

• Résidences étudiantes : Idéales dans les villes universitaires avec une forte demande locative ;
• Résidences seniors : Attrayantes en raison du vieillissement de la population. Ces résidences connaissent une croissance constante ;
• Résidences de tourisme : Rentables dans les zones très touristiques, mais plus sensibles aux aléas économiques ;
• Résidences d’affaires : Souvent situées dans les grandes métropoles ou près de pôles économiques.

Le choix du type de résidence dépend de vos priorités : rendement à court terme, stabilité des revenus ou valorisation patrimoniale à long terme.

Ne pas acheter n’importe où

L’emplacement constitue un critère déterminant pour la réussite d’un investissement locatif  immobilier. Il l’est particulièrement pour les résidences de services, où plusieurs éléments doivent être soigneusement évalués. L’attractivité de la zone est primordiale, avec des facteurs comme la présence d’universités, d’entreprises, de transports en commun ou encore l’affluence touristique.

La demande locative varie selon le type de résidence : une résidence étudiante sera plus pertinente dans une ville universitaire, tandis qu’une résidence seniors s’intègre mieux dans des zones résidentielles paisibles. L’accessibilité, notamment la proximité des commerces, des transports et des services médicaux, constitue également un atout majeur.

De cette même manière, le dynamisme économique de la ville qui favorise l’attraction de locataires n’est pas négligeable comme atout. À l’inverse, un mauvais choix d’emplacement peut compromettre le remplissage et nuire à la rentabilité de l’investissement.

Évaluer la solidité de l’exploitant

Dans un investissement locatif en résidence de services, l’exploitant joue un rôle clé, car un gestionnaire fiable assure la continuité des loyers et une gestion optimale. Pour faire le bon choix, il faut évaluer sa santé financière en consultant ses bilans et son historique pour garantir sa stabilité.

Sa réputation doit également être analysée à travers ses performances dans d’autres résidences. Enfin, une lecture attentive du bail commercial est indispensable pour vérifier la clarté des clauses concernant les loyers, les charges et la durée du contrat. Un exploitant peu performant ou en difficulté financière peut compromettre la rentabilité de l’investissement.

Faire attention aux marchés en difficulté

Les résidences étudiantes et seniors restent les placements les plus sûrs en résidence gérée, mais le coliving et certaines résidences de tourisme peuvent aussi être intéressants. Prudence toutefois avec les résidences de tourisme d’affaires, encore loin des taux d’occupation d’avant la crise sanitaire.

Pour investir de manière éthique dans des chambres en EHPAD, privilégiez les établissements distingués par Maison de retraite sélection (MDRS). Ceux-ci sont évalués sur des critères comme le cadre de vie ou les animations. L’annuaire Papyhappy peut également vous guider grâce à ses avis d’internautes sur les résidences seniors et EHPAD.

Faire attention aux promesses de rentabilité importantes

Investir dans une résidence de services offre une rentabilité brute garantie par l’exploitant dès la signature du bail commercial. Cependant, il convient de rester vigilant face aux offres promettant des rendements supérieurs à 4 % par an, ce qui dépasse la moyenne du marché. Un tel niveau de rentabilité peut cacher des loyers surévalués. Cet état de chose risque d’entraîner une faible occupation de la résidence ou des baisses importantes lors de la renégociation du bail à son échéance.

Ce point est d’autant plus crucial que les biens en résidences de services sont peu liquides : leur revente peut être longue et contraignante. Selon Vincent Martins, une vente réalisée en moins de 18 mois pourrait nécessiter une décote de 20 à 30 % sur le prix initial. Cela souligne l’importance de bien évaluer la rentabilité réelle et les perspectives à long terme avant de s’engager.

Penser à la revente

Un bon investissement locatif doit également être pensé en termes de revente future. Pour maximiser son attractivité, il faut choisir un emplacement recherché et une résidence bien entretenue. Il est aussi important de s’assurer que le logement pourra être utilisé en dehors du cadre de la résidence, que ce soit pour une location classique ou comme résidence principale. Enfin, une analyse approfondie du marché immobilier local permettra d’anticiper une éventuelle valorisation à long terme afin de renforcer la rentabilité globale de l’investissement.