Comment financer un investissement immobilier avec des aides publiques ?
Un investissement immobilier peut représenter une opportunité lucrative pour toute personne. Mais, trouver le financement initial est souvent un défi majeur pour les investisseurs. Heureusement, il existe des dispositifs d’aides publiques qui permettent de réduire le coût global de l’investissement ou d’en améliorer la rentabilité. Sur divers plans, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides et avantages. Toutefois, quelles sont les principales options à disposition ?
Qu’est-ce que c’est que les aides publiques ?
Les aides publiques pour l’investissement immobilier sont destinées à encourager des projets alignés sur des priorités nationales. Les projets comme le développement de logements accessibles, la rénovation énergétique ou la revitalisation des zones rurales font partie de ces priorités nationales. Les aides publiques pour l’investissement immobilier se répartissent en deux grandes catégories :
- Les dispositifs fiscaux : ils offrent des avantages en termes de réduction ou de déduction d’impôts ;
- Les subventions et prêts aidés : ces aides sont versées directement ou par l’intermédiaire de partenaires comme les banques.
Chacun des dispositifs présentés dans ces deux grandes catégories exigent des conditions bien distinctes.
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Les dispositifs fiscaux avec pour but de réduire l’impôt
Certaines lois fiscales permettent de réduire la pression fiscale sur les investisseurs et stimulent dans le même temps le marché immobilier.
La loi Pinel
Ce programme encourage l’investissement dans des logements neufs ou rénovés destinés à la location. Cet encouragement se traduit par une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement (dans la limite de certains plafonds).
La loi Malraux et le déficit foncier
La loi Malraux cible les investisseurs qui rénovent des biens situés dans des zones patrimoniales protégées, avec des déductions fiscales significatives sur les travaux engagés.
S’agissant du déficit foncier, il intervient en cas de travaux importants sur un bien locatif. Le montant des dépenses peut être déduit des revenus fonciers imposables, voire de l’ensemble des revenus sous certaines conditions.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est en place depuis le 1er janvier 2019. Il fournit une réduction d’impôt aux particuliers dans l’achat et la réhabilitation de logements anciens destinés à la location. Il s’applique aux zones prioritaires, notamment les centres de communes nécessitant une rénovation. Il s’applique également aux 222 villes du programme Action Cœur de Ville et à certaines communes engagées dans la revitalisation territoriale.
Le dispositif Cosse
Le dispositif Cosse, permet une réduction fiscale de 15 à 85 % sur les revenus locatifs aux propriétaires louant leur bien à un loyer modéré à des ménages modestes. Accessible sans investissement initial, il concerne également les biens déjà possédés. Pour en bénéficier, un contrat avec l’ANAH précisant les conditions de location doit être signé.
Les subventions et prêts aidés pour financer à moindre coût les travaux
En plus des avantages fiscaux, plusieurs aides financières directes ou indirectes peuvent soutenir un projet immobilier.
Les subventions pour la rénovation énergétique
Les rénovations qui visent à améliorer la performance énergétique des logements sont souvent soutenues par des programmes comme :
- MaPrimeRénov’ : une aide accessible aux propriétaires et bailleurs pour financer des travaux de rénovation énergétique ;
- Les aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) : ces subventions concernent les travaux dans les logements anciens pour améliorer leur confort et leur performance énergétique.
Les prêts aidés
Comme prêts aidés, il existe deux types bien connus de tous :
- L’éco-PTZ (prêt à taux zéro) : ce prêt est accordé pour financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d’intérêts.
- Les prêts Action Logement : ce sont des prêts à taux préférentiels qui soutiennent l’accession à la propriété et la rénovation de biens immobiliers.
Ces différentes aides permettent de mieux financer un investissement locatif sur tous les plans.
Comment optimiser le recours à ces aides ?
Pour tirer pleinement parti des dispositifs publics, une planification minutieuse est essentielle. Vous devez analyser les conditions d’éligibilité de chaque aide (zone géographique, revenus, type de bien, etc.). Vous devez vérifier que votre projet correspond. Contacter des professionnels (Architectes, notaires ou conseillers fiscaux) peut vous guider dans la constitution des dossiers et l’optimisation des aides disponibles. La combinaison de plusieurs dispositifs comme la loi Pinel et les aides à la rénovation énergétique est également possible suivant certaines conditions. Cela augmente les avantages financiers et les chances de réussite de votre projet.
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