Comment réaliser des travaux de toiture en copropriété sans syndic ?

Techniquement, il est impossible de réaliser des travaux de toiture en copropriété sans syndic. En effet, la loi impose à toute copropriété, la désignation d’un syndic qui la représente légalement. Néanmoins, certaines copropriétés n’en ont pas et se heurtent alors à des difficultés lors de la réalisation des travaux d’urgence. Dans ce contexte, comment faire ? Nos experts vous répondent !

Travaux toiture copropriété sans syndic : que faire ?

La réfection de toiture fait partie des travaux d’entretien d’urgence qui peuvent être réalisés au niveau des parties communes d’une copropriété. En effet, une toiture en mauvais état entraîne de nombreux autres dégâts pouvant être encore plus préjudiciables pour la sécurité des biens et des personnes. Pour réagir, une assemblée générale doit être organisée. Au cours de celle-ci la décision de la réparation doit être votée à la majorité simple, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Peut-on réaliser les travaux sans autorisation préalable ?

La réglementation est claire : il est impossible de réaliser des travaux sur les parties communes sans une autorisation préalable de l’assemblée générale. Il convient de préciser que seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale, cette autorisation.

Les travaux réalisés sans cette autorisation expresse ont donc un caractère illégal. Ils peuvent donc être détruits, même s’ils sont destinés à rendre l’immeuble conforme au règlement de la copropriété.

Que faire alors en présence de travaux urgents ?

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une nuance lorsqu’il s’agit des travaux jugés urgents. Sont considérés comme tels, les travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble et au maintien de la sécurité des personnes et des biens.

Il s’agit notamment de :

• La réparation d’un mur qui s’écroule ;
• L’entretien d’une chaudière collective ;
• La réparation d’une canalisation collective ;
• La réparation de l’étanchéité d’une toiture ;
• Les travaux pour régler des problèmes de chauffage.

Selon cette disposition légale, le syndic peut mettre en œuvre ces travaux de sa propre initiative, c’est-à-dire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Comme vous l’aurez sûrement compris, dans tous les cas, un syndic est indispensable pour organiser l’assemblée générale d’approbation et pour conduire l’ensemble des travaux. Dans le cas d’une copropriété sans syndic, un ou plusieurs des copropriétaires doit donc impérativement convoquer une assemblée générale en vue de nommer un représentant légal. Il peut s’agir d’un professionnel ou d’un non-professionnel.

Une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ?

La réponse est ferme et sans équivoque : c’est NON ! Une copropriété ne peut, en aucun cas, fonctionner sans syndic. Ce dernier est indispensable puisqu’il assure la gestion administrative et financière de la copropriété.

Ces fonctions incluent notamment :

• La gestion du budget de la copropriété ;
• L’immatriculation de la copropriété ;
• L’organisation des assemblées générales ;
• La collecte des charges auprès des copropriétaires ;
• La gestion technique (entretien et rénovation) de l’immeuble ;
• La mise en exécution des décisions retenues en assemblée générale.

Aujourd’hui, la plupart des copropriétés font recours à un syndic professionnel. Toutefois, le syndic « bénévole » et le syndic coopératif sont également des alternatives envisageables.

Choisir un syndic professionnel

Pour mettre en marche les travaux de toiture au sein d’une copropriété sans syndic, il est possible de vite réagir en désignant un syndic professionnel. Ce dernier peut être une personne physique ou une personne morale possédant les attributions nécessaires pour exercer cette profession.

Le choix du prestataire s’effectue au cours d’une assemblée générale. Le syndic professionnel doit disposer des compétences et des qualifications requises pour servir convenablement les intérêts de la copropriété. Pour exercer son activité, il doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété ». Il doit aussi être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Opter pour un syndic bénévole

Les copropriétaires ont de plus en plus en plus tendance à porter leur choix sur un syndic bénévole. Cela résulte probablement d’une mauvaise expérience vécue avec un syndic professionnel ou d’une volonté de réaliser une gestion directe de l’immeuble. Des raisons financières peuvent également sous-tendre ce choix.

Le syndic bénévole est un copropriétaire qui représente légalement la copropriété, sans aucune rémunération en contrepartie. Il réalise essentiellement les mêmes missions qu’un professionnel. C’est la raison pour laquelle il doit avoir un background assez large en gestion administrative et financière.

Choisir un syndic coopératif

Plutôt que de vouloir fonctionner sans syndic, les copropriétaires ont également la possibilité d’installer un syndic coopératif. Dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Le président du conseil a alors les attributions du syndic.

Ce mode de gestion est souvent recommandé pour les copropriétés ne comportant que quelques lots. Il favorise une complémentarité des compétences des différents membres du conseil. Les tâches y sont assignées en fonction de la qualification de chacun. À titre illustratif, l’organisation liée à l’exécution des travaux de toiture peut être confiée à un membre qui dispose de compétences avérées en gestion technique ou en travaux du bâtiment.

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Que faire en cas de refus de coopération des autres copropriétaires ?

Il arrive parfois que certains propriétaires, pour une raison ou pour une autre, s’opposent à la réalisation des travaux et à l’organisation d’une assemblée générale pour désigner un syndic. Dans ce contexte, le recours à un administrateur judiciaire devient nécessaire. Ce dernier interviendra pour convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic.

Pour obtenir son intervention, il suffit d’adresser par voie de requête, une demande au président du tribunal de grande instance coiffant la copropriété. Toutefois, il faut préciser que cette procédure peut s’avérer coûteuse pour les copropriétaires.

Quelle procédure suivre pour rénover la toiture d’une copropriété ?

Après avoir remédié au problème de l’absence de syndic dans la copropriété, on peut envisager sereinement la rénovation de la toiture. La procédure est alors la suivante.

Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale

A cette étape, le syndic convoque une assemblée générale pour le vote de la faisabilité des travaux à la majorité simple. En règle générale, avant de prendre sa décision, l’AG des copropriétaires vérifie si les travaux ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble ou la sécurité des occupants. Elle vérifie également si les travaux à réaliser ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Adoptée au Sénat le 16 octobre 2018, la loi ELAN (pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a par ailleurs apporté des modifications à la gestion en copropriété. Elle permet notamment d’effectuer immédiatement à la suite du premier vote, un autre vote à la majorité simple portant sur les modalités d’appels de fonds pour la réalisation rapide des travaux.

Effectuer les démarches administratives

Si l’ensemble de la copropriété vote pour la réalisation des travaux, le syndic est alors le mandataire. Il s’occupe donc de toutes les démarches administratives. Il obtient les autorisations nécessaires et coordonne les travaux.

Il faut noter que le syndic peut réclamer une rémunération pour le suivi des travaux. Si tel est le cas, le montant de ses honoraires doit aussi être voté au cours de la même assemblée générale que celle des travaux.

Que faire lors d’une mise en œuvre des travaux sans approbation en assemblée ?

Si les travaux sont urgents, ils doivent être entamés sans attendre une validation en assemblée générale. Cependant, l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 stipule que, même dans ces cas d’urgence, certaines démarches doivent être effectuées. La première consiste à informer les copropriétaires à travers un courrier, un affichage dans l’immeuble ou encore un dépôt d’avis.

Le syndic doit ensuite convoquer une assemblée générale pour la validation des travaux et du devis. Afin de débuter les travaux, il peut demander aux copropriétaires de verser une provision (inférieur ou égal à 1/3 du montant du devis des travaux). Pour cela, il doit obtenir l’avis favorable du conseil syndical.

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Originally posted 2022-01-28 02:57:00.