assurer une copropriete sans syndic

Assurer une copropriété sans syndic : tout ce qu’il faut savoir

Pour une raison ou une autre, les membres d’une copropriété peuvent choisir de se passer d’un syndic professionnel. Le choix leur est alors offert de fonctionner avec un syndic bénévole ou un syndicat coopératif. Dans l’un ou l’autre de ces cas, on parle de copropriété sans syndic. Cependant, cette spécificité n’exempte pas les copropriétaires de certaines obligations légales, comme l’assurance des lieux. Comment donc assurer une copropriété sans syndic ?

Est-il obligatoire d’assurer une copropriété sans syndic ?

Comme c’est le cas pour toutes les constructions de ce type, souscrire une assurance copropriété est obligatoire pour couvrir les parties communes d’une copropriété, même sans syndic. Cette souscription est encadrée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La souscription de certaines garanties complémentaires est également vivement recommandée. Il s’agit notamment de l’assurance multirisque immeuble (MRI) et de l’assurance responsabilité civile. Elles permettent à la fois de protéger la construction (en cas de dommages par exemple) ainsi que le syndic bénévole.

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Quelle assurance souscrire pour une copropriété sans syndic professionnel ?

Conformément aux exigences légales, un contrat d’assurance collective copropriété doit impérativement intégrer une garantie obligatoire : la responsabilité civile copropriété. Deux autres garanties, optionnelles mais fortement recommandées, sont également à prévoir :

  • La garantie multirisque immeuble ;
  • La garantie responsabilité civile du syndic bénévole.

Souscrit pour le compte des copropriétaires, ce contrat est destiné à la couverture des parties communes de l’immeuble.

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La responsabilité civile copropriété : garantie obligatoire pour assurer la copropriété sans syndic

Elle intervient en cas de dommages aux tiers provoqués par l’immeuble. Les événements pouvant être à l’origine d’un sinistre à un tiers sont notamment : une chute de débris de toiture, le détachement d’une branche d’arbre, l’affaissement d’un mur, etc.

Un passant pourrait par exemple être blessé du fait de l’un de ces accidents. De même, un véhicule garé ou tout autre bien pourrait être abîmé suite à l’un de ces incidents, etc.

À noter que l’assurance responsabilité civile de copropriété ne garantit pas systématiquement le ou les bénévoles faisant office de syndic. La responsabilité de ce dernier peut donc être recherchée par l’un des copropriétaires en cas d’erreur (même involontaire) de gestion. D’où l’intérêt d’une extension de contrat pour couvrir le syndic.

La responsabilité civile du syndic bénévole

Il s’agit de la première garantie non obligatoire. Elle assure la couverture des dommages causés à la propriété par un acte de gestion ou une omission involontaire des bénévoles du syndic au cours de leur mandat. Cette extension de contrat évite donc à ces derniers, de potentielles mises en cause personnelles en cas d’erreur de gestion.

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Quels sont les dommages couverts ?

Les actes ou omissions dommageables couverts par cette garantie sont ceux qui touchent à :

  • La comptabilité ;
  • Le suivi de travaux ;
  • Les appels de fonds ;
  • La gestion du compte bancaire ;
  • Le paiement des salaires des employés de la copropriété ;

Les déclarations fiscales des employés de la copropriété sont, elles aussi, prises en compte.

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Quels sont les dommages non couverts ?

En cas de vol, malversation, dissimulation ou négligence volontaire, l’assurance responsabilité civile du syndic bénévole n’est pas engagée. Ce dernier devra donc répondre à une mise en cause personnelle en fonction de la gravité des actes concernés.

Comment la prime d’assurance est-elle gérée ?

La prime pour la garantie responsabilité civile du syndic bénévole est à la charge de la copropriété. À l’instar de la responsabilité civile copropriété, c’est la quote-part détenue par chaque copropriétaire qui détermine le montant de la prime.

La garantie multirisque immeuble

Deuxième garantie facultative, la multirisque immeuble est autant recommandée que la responsabilité civile du syndic bénévole. Avec cette extension, les biens de l’immeuble et ses occupants sont protégés dans les cas de sinistres tels que :

  • Le vol ou le vandalisme ;
  • Le bris de glace (vitres et vitrages) ;
  • Les incendies au sein des parties communes ;
  • Les dégâts subis par l’immeuble (dégâts des eaux, catastrophes naturelles, intempéries, etc.), etc.

À noter que cette garantie prend en compte uniquement les parties communes de la copropriété. Pour assurer ses compartiments privatifs, chaque propriétaire, bailleur ou locataire doit souscrire un contrat multirisque habitation.

Petit rappel : Les parties communes d’un immeuble en copropriété sont celles qui sont destinées à l’usage ou l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Ces espaces peuvent être spéciaux (réservés à un groupe défini) ou généraux (affectés à l’ensemble des occupants de l’immeuble). Dans un cas comme dans l’autre, sont légalement considérées comme des parties communes :

  • Les équipements communs (chaudière, ascenseur) ;
  • Les jardins, terrasses et cours non privatifs ;
  • Le gros œuvre du bien (toit, murs, toiture) ;
  • Les réseaux d’eau et d’électricité ;
  • Les gaines et têtes de cheminées ;
  • Les couloirs et escaliers ;
  • Les voies d’accès.

Les parties communes s’opposent aux parties privatives telles que les murs, sols, fenêtres et autres éléments se trouvant dans l’appartement de chaque occupant.

Comment l’assurance copropriété sans syndic est-elle adoptée ?

La négociation du contrat d’assurance de la copropriété relève de la responsabilité du syndic bénévole. Pour cela, ce dernier doit passer en revue différents assureurs en tenant compte de critères de sélection bien précis. Il s’agit notamment du montant de la prime, des garanties du contrat et des éventuelles franchises applicables.

Afin de se faciliter la tâche, il est intéressant de recourir à un assureur proposant une formule tout-en-un. Ce type de contrat d’assurance inclut à la fois l’assurance responsabilité civile copropriété, la garantie responsabilité civile du syndic bénévole et l’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les propriétaires – bailleurs.

Cela évite de devoir demander des extensions pour accéder aux autres garanties fortement recommandées.

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Comment l’assureur est-il choisi ?

Grâce à la comparaison effectuée, le syndic bénévole établit une liste des assureurs proposant les offres les plus intéressantes. La sélection est alors inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ou extraordinaire suivante.

Pour chaque assurance de la liste, un devis est présenté. Les copropriétaires procèdent alors au vote afin de choisir définitivement un assureur pour la copropriété. On procède ensuite à l’enregistrement de l’assureur sélectionné dans le rapport de l’assemblée générale.

Que se passe-t-il en l’absence de consensus ?

Il est possible que les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur le choix d’un assureur. Dans ce cas, le syndic bénévole doit désigner une assurance en lieu et place des copropriétaires.

Quid du paiement des primes d’assurance ?

Étant donné que l’assurance est souscrite pour le compte de la copropriété, le paiement des primes doit se faire de façon collective.

Comment ça se passe ?

Le syndic bénévole étant le représentant des copropriétaires, il avance la prime pour le compte des occupants de l’immeuble. Il lui suffit ensuite d’ajouter le montant de la quote-part (répartie en tantièmes) à l’appel de charges trimestriel. Ce dernier sera adressé à chaque copropriétaire.

Cas particulier des locaux commerciaux

Pour un copropriétaire de local commercial, la part de prime d’assurance peut être plus élevée. En effet, cela s’explique par l’augmentation des risques liés à l’exploitation commerciale ou artisanale du local. Une utilisation accrue de l’ascenseur peut aussi expliquer cette surévaluation de la part de prime.

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Originally posted 2022-01-24 10:47:38.

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