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Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le droit des biens immobiliers est régi par diverses lois qui peuvent engendrer des situations quelque peu particulières. C’est le cas par exemple des droits du nu-propriétaire dans les situations où la propriété d’un bien immobilier est partagée entre celui-ci et un usufruitier.

Bien qu’elle soit somme toute assez courante aujourd’hui, cette situation ne manque pas de soulever des interrogations par rapport aux prérogatives dont jouit chacun de ces propriétaires. Voici donc un petit décryptage afin de mieux cerner les dispositions légales sur le sujet.

Droits du nu-propriétaire : quelles sont les prérogatives en la matière ?

Les droits du nu-propriétaire sont encadrés par quelques textes de loi qu’il est donc important de connaître et de bien comprendre.

Quelles sont les prérogatives attachées au droit de propriété ?

Telle que définit par l’article 544 du Code civil, la propriété se rapporte au droit de jouissance d’un bien et à en disposer à sa guise, dans le respect des lois et des règlements.

Dans le cas pratique d’une propriété immobilière, ce droit se manifeste à travers trois prérogatives que sont :

  • L’usus ou droit de se servir de la propriété ;
  • Le fructus ou droit de percevoir les fruits ou revenus issus de la propriété ;
  • L’abusus ou droit de disposer du bien comme on l’entend.

Sur cette base, est considéré comme plein propriétaire d’un bien, celui qui dispose de ces trois prérogatives et a ainsi les pleins pouvoirs sur ledit bien. Ce qui n’est pas le cas d’un nu-propriétaire.

Quelles sont les prérogatives dont dispose le nu-propriétaire ?

Lors d’un démembrement de propriété, les trois prérogatives du plein propriétaire sont réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier dispose notamment de l’usus et du fructus.

L’abusus est donc la seule prérogative qui revient au nu-propriétaire. C’est d’elle que découlent tous ses droits.

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Droits du nu proprietaire usus fructus abusus

Quels sont donc les droits liés à la nue-propriété ?

Disposant uniquement de l’abusus sur un bien immobilier, le nu-propriétaire peut disposer du bien comme il l’entend. Dans la pratique, cela implique certains droits directs, mais également certaines limites.

Le nu-propriétaire peut-il utiliser le bien ou en tirer des revenus ?

Le nu-propriétaire ne peut pas habiter ou utiliser le bien de quelque façon que ce soit pendant toute la durée de l’usufruit. Cette prérogative relève en effet de l’usus et est donc réservée à l’usufruitier.

De même, le nu-propriétaire ne peut, en aucun cas, percevoir les fruits issus de l’utilisation du bien. En droit des biens, un fruit est toute chose produite par le bien sans altération de sa substance. Cette définition englobe les fruits :

  • Naturels, comme ceux provenant des arbres ;
  • Industriels, comme les récoltes de champs ou les revenus tirés d’une activité commerciale menée sur la propriété ;
  • Civils, comme les loyers et rentes.

Le nu-propriétaire n’a donc pas le droit de mettre le bien en location ou encore d’en tirer quelque fruit que ce soit.

Toutefois, il peut percevoir les produits issus de ladite propriété. Sont désignés comme tel, les éléments qui proviennent du bien, sans périodicité, avec une altération de sa substance.

Ainsi, dans l’hypothèse où le bien est une mine ou une carrière par exemple, les produits issus de son exploitation reviennent au nu-propriétaire et non à l’usufruitier. De même si la propriété abrite des arbres, la coupe occasionnelle des bois taillis est un produit qui revient de droit au nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire peut-il vendre le bien ?

Étant donné qu’il jouit de l’abusus, le nu-propriétaire a techniquement le droit de disposer du bien à sa guise. Théoriquement, l’abusus lui donne le droit de modifier le bien comme il l’entend, de le détruire ou encore de le vendre.

Il peut donc mettre le bien en vente s’il le souhaite. Toutefois, la vente si elle a lieu, ne concernera que la nue-propriété du bien. Ainsi, même après que le précédent nu-propriétaire a transmis sa propriété, l’usufruitier continuera à jouir du bien jusqu’à la date prévue par le contrat de démembrement.

Mettre en vente une nue-propriété, c’est donc généralement accepter de vendre un bien à prix réduit. Ce type de transaction immobilière n’est donc pas recommandé, sauf en cas de besoin impérieux.

De plus, cette limitation à la vente n’est pas le seul blocage auquel le nu-propriétaire est confronté dans la jouissance de l’abusus. En effet, dans la pratique, il n’a absolument pas le droit de détruire la propriété, bien qu’en théorie cette prérogative lui revienne de droit.

Quels sont les autres droits du nu-propriétaire ?

Les droits du nu-propriétaire ne se limitent toutefois pas à vendre le bien ou à en percevoir les produits. Étant en quelque sorte le véritable propriétaire des lieux (l’usufruitier ne fait qu’en jouir pour une période donnée), il jouit d’autres prérogatives liées à ce fait.

Pour commencer, le nu-propriétaire doit obligatoirement être informé, et donner son autorisation, pour tous les travaux importants à effectuer sur le bien en question. De plus, il est autorisé à accomplir tout acte visant à sauvegarder sa propriété ou à la maintenir en bon état. Ce droit est d’autant plus valable lorsqu’il est établi que l’usufruitier n’arrive pas à remplir ce devoir.

De même, le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à se charger des travaux d’entretien ou à prendre les précautions nécessaires pour préserver le bien. Si ces travaux ne sont pas faits, il peut saisir la justice pour mettre fin à l’usufruit ; ce qui constitue un autre de ses droits.

Le nu-propriétaire peut en effet engager toute action judiciaire visant à préserver son droit de propriété sans crainte. Il peut aussi saisir un juge pour des questions relatives au bornage du terrain ou, comme nous l’avons vu plus tôt, amener l’usufruitier devant les tribunaux si ce dernier maltraite le bien.

Quels sont les devoirs du nu-propriétaire ?

Un grand pouvoir implique naturellement de grandes responsabilités. Le nu-propriétaire n’échappe pas à cette règle, car ses droits sont associés à divers devoirs.

En premier lieu, le nu-propriétaire ne doit en aucune façon interférer avec les droits de l’usufruitier. Ensuite, les gros travaux de réparation de la propriété sont à sa charge. Précisons cependant que ces gros travaux concernent uniquement la restauration de structure essentielle de la propriété. Les travaux liés à des dommages causés par l’usufruitier doivent être effectués par ce dernier.

Enfin, tandis que les charges périodiques doivent être assurées par l’usufruitier, les charges extraordinaires sont la responsabilité du nu-propriétaire. Ces charges sont celles liées à la substance de la propriété et qui peuvent être imposées au cours de l’usufruit. C’est le cas par exemple des frais de bornage.

Les droits du nu-propriétaire, en bref

En somme, le nu-propriétaire d’un bien immobilier est donc, de façon caricaturale, le propriétaire de murs qui sont occupés par un usufruitier pour une période donnée. Il conserve toutefois le droit de vendre sa nue-propriété et de percevoir les produits provenant de l’exploitation de celle-ci.

Les droits du nu-propriétaire s’accompagnent, par ailleurs de certains devoirs qu’il est important d’accomplir.

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Originally posted 2022-05-10 21:44:54.

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