Vente à terme libre : LE guide pour bien comprendre cette solution
Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? La vente à terme libre est une solution qui pourrait s’avérer très avantageuse pour vous. Ces dernières années, cette alternative à la vente classique attire un nombre croissant d’investisseurs immobiliers.
Mais comment fonctionne une vente à terme libre ? Comment évaluer son coût ? Quels sont ses atouts et spécificités ? On vous explique tout en détail.
Vente à terme libre : quelques notions importantes
La vente à terme libre est une des deux options de la vente à terme. Voici
Qu’est-ce que la vente à terme
Dans le secteur de l’immobilier, la vente à terme est une alternative aux transactions classiques de biens. Elle est définie dans l’article 1601-2 du Code civil comme une formule de vente dans laquelle l’acheteur devient le propriétaire du bien en contrepartie d’un premier paiement comptant, suivi de plusieurs mensualités étalées sur une durée convenue. Ce que l’on peut aussi appeler « vente à terme libre par perception des loyers ».
Une vente à terme s’apparente donc à un crédit vendeur. Ce terme désigne une offre de paiement échelonné d’une partie du montant conformément à une chronologie convenue entre les deux parties.
Le paiement à terme est une formule représente ainsi une solution pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires sans avoir nécessairement besoin de souscrire un prêt immobilier. C’est ainsi une alternative particulièrement intéressante pour les primo-accédants.
Quelles différences entre vente à terme et vente en viager ?
Bien que ces deux formules soient très proches, il ne faut absolument pas confondre vente à terme et viager.
Dans les deux options, l’acheteur paie aussi au vendeur une somme de départ (le bouquet) et des mensualités. Cependant, contrairement à ce qui se fait dans une vente à terme, les mensualités d’une vente en viager sont versées jusqu’au décès du vendeur. De ce fait, la rente repose sur un aléa et non sur une durée clairement fixée dans le contrat.
Retenez également que contrairement au viager, les mensualités à payer ne sont pas imposables dans le cas d’une vente à terme.
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Qu’est-ce qu’une vente à terme libre ?
La vente à terme se décline sous deux principales variantes. Comme énoncé précédemment, la vente à terme libre est l’une d’entre elles. Elle permet de vendre un bien immobilier en échange d’un paiement à terme.
La seconde variante est la vente à terme occupée. Celle-ci diffère de la première, dans la mesure où le vendeur a la possibilité d’occuper le bien et d’en jouir. On parle de DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Ce droit peut être à vie ou pour une durée limitée. Dans ce cas de figure, les charges sont réparties entre l’acheteur et le vendeur.
Ce dernier paye alors uniquement les charges courantes (électricité, eau, chauffage, etc.), ainsi que la taxe d’habitation.
Bon à savoir : il n’est pas possible de rembourser par anticipation le solde restant dû dans le cadre d’une vente à terme occupée. N’oubliez pas que l’objet de cette formule est de permettre au vendeur de jouir de son logement durant tout le temps que dure le paiement.
Comment fonctionne une vente à terme libre ?
Le fonctionnement de la vente à terme libre repose essentiellement sur les mêmes bases que celles de la vente à terme. Cependant, il existe quelques spécificités à connaître.
Quel est le principe ?
En optant précisément pour cette solution, le vendeur perçoit de l’acquéreur un bouquet à la signature de l’acte. Les mensualités restantes sont versées sur une durée prédéfinie (souvent de 10 à 20 ans) dans l’acte notarial.
Après la signature de l’acte authentique chez le notaire, le vendeur remet automatiquement le bien, libre de tous meubles ou autres objets, à l’acquéreur. Ce dernier s’occupe donc de toutes les charges liées à la propriété : charges courantes et frais liés à la fiscalité.
Bon à savoir : Il est possible d’opter pour une vente à terme libre par perception de loyers. Cette solution permet au nouveau propriétaire de louer son bien, ce qui lui permet de payer plus facilement la rente.
Que se passe-t-il si l’une des parties décède ?
On peut se demander si la vente à terme ne représente pas une prise de risque pour le vendeur. Dans un sens, c’est le cas, puisque l’acquéreur peut décéder avant le versement de la totalité des mensualités convenues.
Mais la convention signée devant le notaire prévoit ce risque.
Selon les termes convenus dans celle-ci, si l’acheteur décède, il incombe à ses héritiers ou ayants droit de se charger du paiement des sommes restantes dues.
Le principe est le même si le vendeur décède avant la perception de la totalité des mensualités prévues dans l’acte notarial. Dans ce cas de figure, ce sont ses héritiers ou ayants droit qui perçoivent les versements restants.
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Comment calculer le coût d’une vente à terme libre ?
Le calcul du coût d’une vente à terme libre est une étape importante du processus de transaction.
Il s’effectue de façon à déterminer 4 principaux montants :
- La valeur vénale du bien ;
- Le montant du bouquet ;
- Le montant des mensualités ;
- Les frais de notaire.
Bon à savoir : Dans le cas d’une vente à terme occupée, le prix du droit d’usage et d’habitation est aussi calculé.
Comment estimer la valeur vénale d’un bien en vente à terme libre ?
La valeur vénale d’un bien immobilier est le montant que le vendeur peut obtenir au terme de la transaction. Elle est estimée en se basant sur plusieurs paramètres : les prix du marché, l’emplacement du bien, le type de bien (maison ou appartement…), sa surface utile, etc.
La valeur vénale d’un bien permet aussi d’évaluer sa valeur indemnitaire, ainsi que le patrimoine de son propriétaire.
Pour une estimation correcte, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, comme un agent immobilier par exemple.
Précisons qu’en cas de vente à terme libre, la valeur du bien n’est pas dépréciée puisque l’acquéreur l’occupe immédiatement après la signature de l’acte de vente. Une fois que l’acheteur et le vendeur s’entendent sur le prix de vente, le montant du paiement de départ et celui des rentes peuvent être fixés.
Une vente à terme libre sans bouquet : est-ce possible ?
Le montant du bouquet est négocié entre les deux parties. Il peut être défini proportionnellement au prix de vente du bien immobilier. Les taux généralement appliqués varient entre 20 et 30 %.
Il faut savoir que lorsque le montant versé initialement est élevé, les mensualités à payer par l’acquéreur sont basses. A l’opposé, un bouquet peu conséquent implique naturellement des mensualités élevées.
Notez que certains propriétaires proposent des biens immobiliers en vente à terme libre sans bouquet. L’acquisition de ces biens nécessite le paiement de mensualités relativement élevées. Cependant, cette formule permet aux acheteurs ayant un faible capital de départ de devenir propriétaires.
Comment calculer le montant des mensualités ?
Pour calculer le montant des mensualités, on tient compte du prix de vente du bien, du montant du bouquet et de la durée fixée.
Prenons par exemple une maison dont le prix est estimé à 500 000 €. Supposons qu’à la signature de l’acte notarié, l’acquéreur paye un bouquet de 200 000 €. Le calcul des mensualités se fera sur le montant restant à verser ; soit 300 000 € (Prix de vente – Montant du bouquet). Si l’on part sur une durée de 15 ans (180 mois), le montant d’une mensualité sera estimé à environ 1 666,66 € (300 000 €/180).
Précisons que dans ce cas de figure, le calcul ne tient pas compte d’un taux d’intérêt.
Dans la pratique, le calcul des mensualités inclut généralement un taux d’intérêt allant jusqu’à 5 %. De plus, il est possible d’appliquer une revalorisation annuelle de la rente en fonction de l’indice INSEE de l’inflation ; l’objectif étant d’assurer le pouvoir d’achat de la rente.
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Comment calculer les frais de notaire ?
Le calcul des frais de notaire s’effectue en tenant compte de la valeur vénale du bien. Les taux à appliquer dans ce cadre, sont déclinés selon plusieurs tranches de prix :
- Jusqu’à 6 500 € : 3,945 % ;
- Entre 6 500 € et 17 000 € : 1,627 % ;
- De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 % ;
- Au-delà de 60 000 € : 0,814 %
Quels sont les avantages d’une vente à terme libre
Si la vente à terme libre attire aujourd’hui de plus en plus d’acquéreurs et de vendeurs, c’est parce qu’elle présente plusieurs avantages pour les différentes parties.
Pour le vendeur
L’un des premiers avantages de cette formule, pour le vendeur, est l’absence d’imposition sur les mensualités. De plus, ce mécanisme de vente offre une certaine sécurité, puisque les héritiers du vendeur continuent à percevoir les mensualités en cas de décès de celui-ci.
Par ailleurs, l’acte notarié prévoit une clause résolutoire qui protège le vendeur en cas d’impayés. Ce dernier peut alors récupérer son bien immobilier sans avoir à faire face à de longues procédures.
Pour l’acheteur
Pour l’acquéreur, le principal avantage est lié à la facilité de paiement accordée. C’est une alternative idéale pour devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir à souscrire un crédit immobilier classique.
De plus, les taux d’intérêt appliqués sont relativement bas, tout comme les divers frais accessoires.
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Originally posted 2022-05-07 23:37:11.
