Immobilier

Acheter en viager : avis, avantages et limites

Par Patricia , le 29/10/2021
Acheter en viager : avis de professionnels et guide pratique

Depuis quelques années, les incertitudes liées à l’avenir des retraites, ainsi qu’au financement de la dépendance des personnes âgées s’accentuent. Afin d’y faire face, de plus en plus de séniors optent pour la vente en viager de leur bien immobilier. Pour de nombreux investisseurs, c’est une aubaine. Acheter en viager présente en effet un certain nombre d’avantages pour les deux parties en présence. Mais elle présente aussi ses limites.  Ce guide revient en détail sur le principe du viager, ainsi que sur les avis des professionnels sur cette forme de transaction immobilière.

Acheter en viager : comment ça marche ?

Avant de vous lancer dans la vente ou l’achat d’un bien en viager, il est important d’avoir une bonne compréhension de cette forme d’investissement immobilier.

Le principe du viager

Le concept de viager trouve son origine dans l’Antiquité. D’ailleurs, il existait déjà sous les empires romain, babylonien et égyptien. Il faut préciser que le viager a été officiellement introduit en France par Charles II en 876.

Il s’agit d’une forme de vente immobilière qui a dès lors connu une évolution importante, notamment sur le plan juridique et législatif. Le principe du viager est assez simple : une personne généralement âgée (crédirentier) décide de vendre son bien immobilier (appartement ou maison) à un tiers (débirentier) en contrepartie d’une rente viagère périodique.

Quels sont les types de viagers

L’achat ou la vente en viager se présente sous deux formes : le viager occupé et le viager libre. Si vous souhaitez acheter un bien en viager, vous avez donc le choix entre ces deux options.

  • Le viager occupé offre la possibilité au crédirentier de jouir ou d’occuper le bien. Il s’agit d’un droit d’usufruit qui peut permettre au propriétaire et vendeur de percevoir des loyers selon le contrat établi. 
  • Le viager libre quant à lui ne confère aucun droit d’usufruit au vendeur. Ce dernier ne peut donc occuper le bien pendant la période du contrat. C’est à l’acquéreur que revient la pleine jouissance du bien ;

Dans tous les cas, restez attentif à tous les détails qui peuvent avoir des effets juridiques importants.

Un fonctionnement basé sur le principe d’aléa

L’achat ou la vente d’un bien immobilier en viager est principalement liée au principe d’aléa, puisque c’est le décès futur du vendeur qui détermine le montant du bien. De ce fait, aucune des deux parties n’a connaissance du prix d’acquisition du bien au moment de la signature de l’acte de vente.

De plus, en tant qu’acheteur, vous ne devez pas avoir connaissance d’une quelconque maladie dont souffrirait le vendeur. La loi prévoit d’ailleurs l’annulation de la vente en viager si le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de vente.

Acheter en viager : avis de professionnels et guide pratique

Comment s’effectuent les paiements ?

Vous l’aurez certainement compris : en tant qu’acheteur, il est indispensable de verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. Cependant, dès la signature du contrat de vente, vous pouvez aussi lui verser un bouquet.

La rente viagère

Elle peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon les modalités du contrat. Elle peut être payée d’avance ou à terme échu. De plus, sa valeur dépend à la fois :

  • De l’âge du propriétaire ;
  • De la valeur du bien ;
  • De l’espérance de vie du vendeur ;
  • Des bénéfices issus de l’exploitation du bien par le vendeur.

Aussi, il est possible de payer la vente viagère à une ou plusieurs personnes (un couple par exemple). Dans ce dernier cas, il faut attendre le décès du dernier crédirentier pour disposer pleinement du bien. Dans cette situation, la rente devient réversible ou réductible.

Dans le premier cas, elle est reversée intégralement au survivant. Par contre, elle est réduite de manière proportionnelle dans le deuxième cas. Lorsque plusieurs rentes ne sont plus versées au vendeur, une clause résolutoire (intégrée dans le contrat) peut lui permettre de rentrer en possession de son bien.

Le bouquet

Pour acquérir un bien en viager, vous pouvez verser une somme appelée « bouquet » le jour de l’achat du bien. Pour estimer la valeur de ce montant, on tient essentiellement compte de l’espérance de vie théorique du vendeur et de la valeur totale du bien (généralement 30 %).

Il convient de préciser que le bouquet n’est pas obligatoire et que son prix peut être librement fixé par les différentes parties impliquées dans le processus. Grâce à une clause pénale, le crédirentier a la possibilité de conserver le bouquet, si une résiliation de contrat de vente a lieu.

Acheter en viager : avis de professionnels et guide pratique

Quels sont les avantages de l’achat en viager ?

Pour mieux comprendre l’intérêt que de nombreux investisseurs accordent au viager, nous vous proposons de découvrir ses avantages pour l’acheteur. 

Acheter un bien sans souscrire à un emprunt

En optant pour l’achat en viager, vous bénéficiez principalement de la possibilité d’échelonner le paiement de votre bien. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier sans nécessairement avoir recours à un crédit auprès d’une institution financière, puisque le prix est versé sous la forme d’une rente. Rappelons par ailleurs que le prix du bouquet est plafonné à seulement 30 % de la valeur du bien. 

Acheter un bien dont le prix est décoté

Si vous optez pour l’achat d’une maison ou d’un appartement en viager occupé, vous pouvez bénéficier d’un prix d’achat décoté. Cette décote correspond aux bénéfices que vous auriez pu tirer de l’exploitation immédiate de votre bien. Le prix de la décote est estimé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.

Une fiscalité intéressante

Certes, il est nécessaire de déclarer la valeur de votre bien à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais dans le cas d’un viager occupé, il est possible de déduire la valeur d’occupation du crédirentier. Dans le cas d’un viager libre, il est recommandé de déclarer l’intégralité de la valeur du bien. Toutefois, vous avez la possibilité d’inscrire la valeur capitalisée de la rente viagère au passif.

Des frais de notaire réduits

Pour un achat en viager, les frais de notaire sont réduits puisqu’ils sont estimés sur la valeur occupée du bien, c’est-à-dire sa valeur décotée. Il s’agit d’un avantage financier supplémentaire qui facilite l’acquisition de votre bien.

Pas de gestion locative

Une fois encore, vous devez opter pour un viager libre pour bénéficier de cet avantage. N’ayant pas de locataire, vous n’avez aucune déclaration de revenus fonciers à faire. Par contre, pour un viager occupé, c’est le vendeur qui n’a aucun souci lié à la gestion locative.

Quelles sont les limites de l’achat d’un bien en viager

Acheter un bien en viager présente certes de nombreux atouts intéressants, mais ce type de transactions présente également quelques limites et risques à ne surtout pas négliger.

La durée de la rente est inconnue

Il s’agit de la principale limite du viager pour un acheteur, car cette dernière sur l’espérance de vie du vendeur. Or, grâce aux importants progrès réalisés en médecine, l’espérance de vie augmente constamment. Ainsi, le risque de faire une mauvaise affaire si le crédirentier vit largement au-delà de l’espérance de vie utilisée pour les diverses estimations.

L’impossibilité de jouir pleinement du bien dans l’immédiat

Pour entrer complètement en possession de votre bien acheté en viager occupé, vous devez attendre plusieurs années. Cependant, si vous obtenez un viager libre, vous pouvez commencer immédiatement à exploiter votre bien.

Un cashflow négatif

Comparativement à d’autres types d’investissement immobilier, il faut noter que l’achat en viager n’offre pas la possibilité de percevoir un revenu locatif. Il est donc souvent difficile de compenser le paiement régulier de la rente viagère.

En outre, l’investissement en viager est très sensible à la dynamique des prix sur le marché de l’immobilier. Précisons également qu’il est presque impossible de souscrire à un prêt immobilier pour acheter en viager.

Acheter en viager : avis de professionnels et guide pratique

Acheter en viager : avis sur le sujet

Avec une meilleure idée des avantages et limites de l’achat en viager, on comprend mieux la divergence des avis sur le sujet. En effet, les opinions varient selon que l’on soit investisseur, vendeur ou professionnel.

Quel est l’avis des vendeurs sur le viager ?

Pour la plupart des vendeurs, le viager est une forme de vente immobilière avantageuse. Il permet en effet aux propriétaires, de profiter d’une rente à vie dans les meilleures conditions. De plus, cette rente dispose d’un régime fiscal assez intéressant. La vente en viager favorise donc la défiscalisation des revenus. Il devient ainsi possible pour un sénior de réaliser un placement en maison de retraite.

Quel est l’avis des acheteurs ?

Dans le rang des acheteurs, les avis sont généralement partagés. Pour la plupart d’entre eux, l’l’investissement en viager est un placement relativement rentable. Cependant, il est important de préciser que les prix du secteur impactent beaucoup la rentabilité de ce type de transactions.

Si vous souhaitez revendre le bien acquis en viager, l’astuce est donc de cibler des zones géographiques ayant un fort potentiel de développement. 

Qu’en disent les professionnels ?

Selon les professionnels de l’immobilier, l’offre de biens à vendre en viager est significativement supérieure à la demande. Dans ce contexte, malgré les nombreuses limites recensées, acheter en viager peut être très avantageux. Cependant, afin de mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à demander les conseils et l’assistance d’un professionnel du droit, comme un notaire.

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Patricia