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Mur mitoyen et maison jumelée : ce qu’il faut savoir sur la mitoyenneté

Par Patricia , le 04/11/2021
Mur mitoyen et maison jumelée : droits et obligations

La mitoyenneté fait partie des causes de conflits entre voisins les plus fréquentes. Pourtant, elle fait l’objet des articles 653 à 673 du Code Civil qui définissent clairement les droits et obligations de chacun en cas de mur mitoyen et de maison jumelée. Afin d’y voir plus clair et d’éviter les conflits à répétition, nous vous proposons ici, un petit décryptage sur le sujet.

Mur mitoyen et maison jumelée : de quoi s’agit-il ?  

Au regard de la loi, un mur, un fossé, une haie ou une clôture sont mitoyens lorsqu’ils servent de séparation entre :

  • Deux bâtiments contigus ;
  • Une cour et un jardin ;
  • Un enclos et des champs.

Lorsqu’un mur est considéré comme mitoyen, chaque propriétaire en possède l’intégralité. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, chacun possède donc tout le mur, et pas juste la partie qu’il y a de son côté. 

Toutefois, lorsqu’un mur sépare deux bâtiments de hauteurs différentes, il n’est pas mitoyen dans sa totalité. Il est mitoyen uniquement pour sa partie basse, mais est privatif pour sa partie haute. 

En ce qui concerne le terme de maisons mitoyennes, il désigne des maisons qui partagent un (maison jumelée) ou deux murs. Elles sont généralement présentes en zones urbaines et forment un seul bâtiment. Elles ont aussi en commun des façades identiques donnant sur une rue, un jardin ou une cour. 

Quels sont les droits et devoirs des copropriétaires d’un mur mitoyen ?

Les copropriétaires d’un mur mitoyen ont tous les deux des droits ainsi que des obligations. Ceux-ci sont assez clairement détaillés à travers plusieurs articles du Code Civil.

Les droits des copropriétaires

Mur mitoyen et maison jumelée : droits et obligations

Les deux copropriétaires d’un mur mitoyen ont le droit d’entreprendre les travaux qu’ils désirent de leurs côtés du mur. Chacun d’entre eux peut, par exemple, installer une affiche publicitaire, poser des plantes ou encore des treillages, sans demander l’accord de l’autre. Toutefois, pour éviter les tensions, il est vivement recommandé de tenir le voisin informé

De plus, il est également nécessaire de s’assurer que les installations faites de son côté n’affectent pas la solidité de l’infrastructure. Pour les plantes, par exemple, il est recommandé d’éviter celles dont l’enracinement peut affaiblir les bases du mur. Les plantes grimpantes sont notamment déconseillées, car elles peuvent, au fil du temps, affaiblir le mur. 

S’il le désire, chaque copropriétaire peut aussi surélever le mur mitoyen. Mais dans ce cas, selon l’article 658 du Code Civil, la partie surélevée devient la propriété privée de celui qui entreprend les travaux. De même, chacun peut augmenter l’épaisseur du mur. Dans ce cas également, la partie épaissie lui sera privative.

Ces deux types de travaux peuvent, théoriquement, se faire sans l’accord du voisin s’ils sont conformes aux règles d’urbanisme. Mais une fois de plus, un accord des deux parties est préférable afin d’éviter les conflits.

Les obligations des copropriétaires d’un mur mitoyen

Le mur mitoyen est la propriété commune des deux voisins. Par conséquent, ils sont tous les deux responsables de son entretien. Chacun d’entre eux doit contribuer pour moitié aux travaux de réparation nécessaires. 

Précisons toutefois que, sauf en cas d’urgence, ces travaux doivent être entrepris uniquement sur l’accord des deux copropriétaires. En effet, si l’un des copropriétaires entreprend des travaux sans le consentement du deuxième, il ne peut pas lui exiger de supporter la moitié des frais. 

Par ailleurs, chaque copropriétaire a l’obligation de respecter les droits de son voisin. Par exemple, il est strictement interdit de priver son voisin d’ensoleillement ou de construire un ouvrage qui empiète sur son intimité. 

Les règles de construction à respecter à proximité d’un mur mitoyen 

Chaque propriétaire peut décider à tout moment d’effectuer des travaux à proximité du mur dont il partage la copropriété avec son voisin. Pour éviter que cela ne devienne source de conflits, quelques dispositions légales doivent être respectées :

Mur mitoyen et maison jumelée : droits et obligations

Le bornage du terrain

La nouvelle construction ne doit pas empiéter sur le terrain de votre voisin, auquel cas il est libre de le faire détruire à vos frais. Afin d’éviter ce type de situation, il est vivement recommandé de consulter un géomètre pour un bornage

Ce dernier peut délimiter précisément votre terrain en tenant compte des documents cadastraux, des titres de propriété et des conventions. Il rédigera ensuite un procès-verbal de bornage à déposer chez le notaire pour lui donner une valeur officielle. 

L’autorisation pour des travaux chez votre voisin

Si votre projet nécessite le passage des ouvriers sur le terrain de votre voisin, vous devez l’en informer oralement. Mais le mieux est de lui adresser une lettre officielle d’autorisation afin d’éviter les éventuels problèmes. La lettre doit obligatoirement mentionner les détails de l’intervention ainsi que sa durée

Le cas particulier de l’ouverture d’une fenêtre

Si vous décidez de créer une nouvelle fenêtre à proximité d’un mur mitoyen, vous devez impérativement respecter les dispositions prévues au Code Civil pour préserver l’intimité de vos voisins. 

Pour une vue oblique, la distance minimale à observer est de 0,60m. Les vues droites sont interdites sauf si la distance entre le mur sur lequel la fenêtre est ouverte et le fond de votre voisin est d’au moins 1,90 m. 

Est-il possible de renoncer à la mitoyenneté sur un ouvrage ?

Oui, l’un des deux copropriétaires peut décider de renoncer à la mitoyenneté d’un mur ou de tout autre type d’ouvrage

Dans ce cas, il doit adresser une lettre recommandée avec un accusé de réception au second propriétaire. L’acte de renonciation peut également être signé devant un notaire.

Précisons également qu’en cas de renonciation à la mitoyenneté d’un ouvrage, le propriétaire qui a renoncé perd tous les droits sur celui-ci. Il ne peut donc plus y effectuer de travaux. 

Par ailleurs, si l’un des propriétaires parvient à prouver qu’il assume seul les travaux d’entretien d’un ouvrage mitoyen sur une période d’au moins 30 ans, il peut en récupérer la propriété exclusive. Le caractère mitoyen est alors automatiquement révoqué. 

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Patricia