Propriétaires : quels sont les grands changements dans l’immobilier en 2025 ?
Le moins que l’on puisse dire, c’est que 2024 fut une année agitée pour la France et son marché immobilier : dissolution de l’Assemblée nationale en juin, chute du gouvernement de Michel Barnier en décembre… Si l’instabilité politique a freiné de nombreux projets d’acquisition, 2025 se profile comme un tournant majeur, à la fois sur le plan réglementaire et sur celui de la confiance des ménages. Les nouvelles obligations environnementales, l’évolution des aides à la rénovation ou encore la fin du Pinel. Tour d’horizon des changements qui attendent les propriétaires en 2025.
Vers un rebond du marché de l’ancien ?
Selon l’agence immobilière SGL, le marché de l’immobilier ancien pourrait rebondir cette année (source). Après avoir subi une forte baisse en 2024, avec quelque 775 000 ventes recensées, contre 872 000 en 2023 d’après la FNAIM, les signes d’un frémissement sont déjà visibles.
- Transactions en hausse en fin d’année 2024 : Century 21 annonce une hausse de 2,8 % sur son réseau, portée par la baisse des taux d’emprunt et la légère décrue des prix. À Paris, le volume des transactions aurait rebondi de 3 %, conséquence directe d’une correction de près de 4,8 % des prix.
- Prévisions prudentes pour 2025 : Les professionnels tablent sur une activité oscillant entre 800 000 et 850 000 transactions, avec une hausse modérée des prix (2 à 3 %). Mais les incertitudes politiques et économiques demeurent, notamment en cas de remontée du taux de chômage.
Un levier double : baisse des prix et des taux
La conjonction d’une baisse des prix de l’ancien et d’une détente sur les taux de crédit immobilier (repassés sous la barre symbolique des 3 % en décembre 2024, dans certaines banques régionales) contribue à booster le pouvoir d’achat immobilier. Toujours selon Century 21, le nombre de consultations d’annonces est passé de 89,5 millions en 2023 à 106,7 millions en 2024.
Dans ce contexte, la loi Denormandie, qui succède à la loi Pinel pour soutenir l’investissement locatif dans l’ancien, prend de l’ampleur. Elle offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui réhabilitent des logements situés dans des zones géographiques ciblées afin de revitaliser certains centres-villes. Plus de 500 communes sont concernées, d’après les estimations des professionnels de l’immobilier.
Des obligations environnementales renforcées
L’année 2025 est synonyme de grand coup d’accélérateur en matière de transition énergétique. La FNAIM rappelle à ce propos les trois principales nouveautés réglementaires.
1- Logements classés G : interdits à la location
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements diagnostiqués G (les fameuses « passoires thermiques ») sont considérés comme « indécents ». En clair, il est désormais impossible de signer un nouveau bail pour ces biens sans avoir effectué les travaux de rénovation adéquats.
Plus de 500 000 logements seraient directement concernés. Dans un marché locatif déjà tendu, le risque est de réduire encore l’offre disponible, faute de financements suffisants pour engager les travaux.
Les logements classés F suivront la même interdiction au 1er janvier 2028, puis ceux classés E au 1er janvier 2034.
Il existe cependant des exceptions : dans les territoires ultramarins (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), l’interdiction pour les biens classés G n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2028.
2- Validité limitée des anciens DPE
Autre contrainte, tous les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 1er juillet 2021 deviennent caducs au 1er janvier 2025. Ainsi, si vous ne possédez pas un DPE « nouvelle génération », vous devrez impérativement le refaire pour tout nouveau bail.
3- Vers une copropriété plus verte
Les syndics d’immeuble de 50 à 200 lots sont, à compter du 1er janvier 2025, tenus de faire réaliser un DPE collectif. Cette obligation, qui s’étend progressivement depuis 2024 pour les plus grandes copropriétés, vise à établir un plan de rénovation globale de l’immeuble.
En parallèle, un plan pluriannuel de travaux (PPT) doit désormais être adopté par les copropriétés comptant jusqu’à 50 lots principaux. Objectif : programmer sur 10 ans des actions d’entretien et de rénovation, en particulier énergétiques.
La fin du dispositif Pinel et renforcement de MaPrimeRénov’
Le dispositif Pinel tire sa révérence
Cette fois-ci, c’est la bonne. Après plusieurs reports, la loi Pinel est officiellement terminée depuis le depuis le 1er janvier 2025. En place depuis 2014, Pinel facilitait l’investissement locatif dans le neuf avec, à la clé, une réduction d’impôt soumise à un engagement de location à loyers plafonnés.
Comme l’ont déjà expliqué de nombreux promoteurs, l’arrêt « brutal » de ce dispositif risque de ralentir encore la construction neuve, dans un contexte où l’offre de logements est déjà en tension dans de nombreuses métropoles. Des amendements visant à prolonger Pinel jusqu’au 31 mars 2025 (pour les actes authentiques) n’ont pas été adoptés, du fait de l’impasse politique de fin 2024.
Maintien des aides MaPrimeRénov’
En dépit d’une coupe budgétaire (baisse de 460 millions d’euros par rapport à 2024), MaPrimeRénov’ est bien reconduite en 2025. Cette réduction de budget inquiète particulièrement ceux qui comptaient sur MaPrimeRénov’ pour financer leurs travaux d’amélioration énergétique, d’autant plus que l’interdiction de location des passoires thermiques pousse à multiplier les rénovations.
Les ménages modestes peuvent cependant continuer de cumuler plusieurs opérations spécifiques (isolation, remplacement de fenêtres, etc.) sans devoir lancer une rénovation globale.
Au vu des objectifs ambitieux de réduction des passoires thermiques, certains professionnels appellent à une augmentation du budget alloué et à une simplification des démarches.
Un encadrement plus strict des meublés de tourisme
Les locations touristiques de courte durée (type Airbnb) sont dans le viseur du législateur. Plusieurs mesures entrent en vigueur dès cette année.
- Déclaration d’activité obligatoire : un registre national recense désormais les propriétaires louant en meublé de tourisme, pour lutter contre les abus.
- Réduction possible du seuil de location : les communes volontaires peuvent abaisser la durée maximale de location de la résidence principale à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).
- Amendes en hausse : le propriétaire qui dépasse ce quota s’expose à une sanction de 15 000 € (contre 10 000 € précédemment).
L’objectif : préserver l’équilibre entre l’activité touristique et les besoins en logements à l’année, alors que certaines grandes villes peinent à loger leurs habitants.
PTZ : une extension bienvenue pour le neuf
Nouveauté majeure : la commission mixte paritaire a validé l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) pour le logement neuf sur tout le territoire.
Présenté comme une « bouffée d’oxygène » pour le marché de la construction, ce levier vise à relancer la dynamique d’un secteur en net ralentissement. Les sénateurs, en accord avec l’État, soutiennent résolument cette mesure.
Avec les taux d’intérêt classiques encore élevés, le PTZ élargi offre une opportunité supplémentaire aux primo-accédants et aux ménages modestes de se lancer dans un projet immobilier neuf.
Jusqu’ici, l’incertitude planait quant à la relance du PTZ après la crise politique de fin 2024. Mais cette décision devrait apporter un élan significatif au secteur du neuf en 2025.
Nouveaux formulaires pour vos démarches d’urbanisme
Le 1er janvier 2025 marque également l’entrée en vigueur de nouveaux formulaires Cerfa pour les demandes de permis et déclarations de travaux :
- Modification ou régularisation de permis : Formulaire Cerfa n°16700.
- Transfert de permis : Formulaire Cerfa n°16701.
- Déclaration préalable de travaux : Formulaire Cerfa n°16702.
- Déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement : Formulaire Cerfa n°16703.
Pensez donc à mettre vos dossiers à jour pour éviter tout rejet de votre demande par l’administration.
Qu’il s’agisse de rester en conformité avec les récentes obligations environnementales ou de tirer parti des nouveaux dispositifs financiers, la clé pour les propriétaires en 2025 reste l’anticipation.
