Est-il intéressant d’acheter sa résidence principale en SCI ?
Acheter sa résidence principale en SCI est une idée séduisante, mais ce montage est le plus souvent réservé à l’investissement locatif ou à la transmission de patrimoine. Alors, est-ce vraiment une bonne solution pour y habiter soi-même ? Faisons le point sur les vrais avantages et les inconvénients à connaître avant de vous lancer.
Comprendre le montage en SCI pour sa résidence principale
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Une SCI est une société créée par au moins deux personnes, pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés ne sont pas directement propriétaires du logement : ils possèdent des parts de la société, et c’est la société qui est propriétaire du bien. Contrairement à une société commerciale, son objectif n’est pas de faire des affaires, mais de gérer un patrimoine familial ou personnel.
Pourquoi cette option est-elle si souvent envisagée pour acheter une résidence principale ?
La SCI est souvent choisie car elle simplifie beaucoup la transmission d’un bien immobilier. Transmettre des parts de société est plus simple et moins cher que de gérer une succession sur un bien en indivision. Acheter une maison en SCI pour y habiter peut aussi être une bonne solution pour gérer un logement à plusieurs, par exemple pour des couples non mariés ou des familles recomposées.
Peser le pour et le contre : les avantages et inconvénients concrets
Les avantages réels de l’achat via une SCI
- Facilite la transmission du bien aux héritiers grâce à la cession de parts;
- Offre une grande souplesse grâce à des statuts rédigés sur mesure;
- Permet aux parents ou au couple de définir des règles précises en cas de décès.
Les inconvénients majeurs à ne pas ignorer
Le plus gros inconvénient financier, c’est de perdre l’exonération d’impôt sur la plus-value si vous revendez votre résidence principale. De plus, une SCI ne peut pas bénéficier de certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui sont réservés aux particuliers. Il faut aussi compter avec des contraintes administratives lourdes : frais pour créer la société, obligation de tenir une comptabilité et d’organiser des assemblées générales chaque année.
Le guide pratique pour acheter sa résidence principale en SCI
Étape 1 : la création de la société civile immobilière
Dans un premier temps, il convient de suivre les démarches essentielles pour créer votre SCI :
- Rédiger les statuts en définissant le but de la société, son capital, le rôle du gérant et les règles de vote entre associés;
- Publier une annonce légale et immatriculer la SCI ;
- Verser le capital social ;
- Ouvrir un compte bancaire dédié au nom de la SCI pour séparer ses finances de celles des associés.
Étape 2 : le financement de l’acquisition immobilière
Le financement se fait par un prêt au nom de la SCI, mais la banque examine aussi la situation des associés, qui devront souvent se porter caution. Le crédit est complété par les apports personnels.
Étape 3 : l’organisation de l’occupation des lieux
Par ailleurs, l’organisation de l’occupation des lieux doit être soigneusement définie. Deux options s’offrent à vous :
- Signer un contrat de location (un bail) entre la SCI, qui est le propriétaire, et l’associé occupant le logement;
- Opter pour la mise à disposition gratuite, à condition que cette possibilité soit prévue dans les statuts.
