Immobilier

Héritage : la SCI familiale

Par Philippe , le 16/11/2021
media familiale heritage

La SCI ou Société Civile Immobilière est un type de société civile créée principalement pour optimiser la gestion ou la location d’un patrimoine immobilier. Elle se distingue des entreprises commerciales telles que la SARL ou la SAS par son objet qui l’exempte de l’application du Code du commerce. De plus, elle peut être constituée uniquement des membres d’une même famille. C’est le cas de la SCI familiale qui permet à des personnes unies par un lien de parenté de simplifier la possession, la gestion et la transmission d’un héritage immobilier. Quel est l’intérêt de gérer un patrimoine immobilier grâce à une SCI familiale ?

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une Société Civile Immobilière fondée par des associés ayant un lien de parenté familial ou étant liés par le mariage. L’objectif de cette forme de société est de garantir une gestion efficace et commune des biens immobiliers reçus en héritage.

Il faut au moins deux associés pour créer une SCI familiale, mais aucun nombre maximum de membres n’est fixé par la loi en vigueur. Néanmoins, il est peu fréquent que cette forme d’entreprise soit créée par un très grand nombre d’associés.

Ainsi, toutes les personnes qui participent à la constitution du capital social d’une SCI familiale acquièrent systématiquement le statut d’associé de celle-ci et reçoivent, en contrepartie, un nombre d’actions proportionnel au montant de leur investissement. Les apports au capital social peuvent être en nature (bien immobilier) ou en numéraire (sommes d’argent).

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Pourquoi constituer une SCI familiale ?

Avant de créer une Société Civile Immobilière familiale, il est essentiel de connaître le fonctionnement de ce type d’entreprise. Cela vous permettra de bien rédiger les statuts de la société. Il faudra également définir vos objectifs personnels et faire le point sur la situation de votre patrimoine.

Les raisons qui sous-tendent la création d’une SCI familiale sont multiples. En effet, cette structure permet de :

  • s’assurer d’une indivision stable entre les héritiers sur la durée,
  • simplifier la constitution et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’une famille, tout en réduisant les frais de succession, dont font partie les droits de mutation à acquitter lors d’une transmission par voie de succession,
  • structurer un projet immobilier collectif avec des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance,
  • organiser facilement les pouvoirs et les droits entre les associés, les gérants, les usufruitiers et les nus-propriétaires dans le cadre de la transmission d’une partie d’un patrimoine immobilier.

Quel est l’intérêt de transmettre son héritage grâce à cette forme de société ?

Les règles imposées par la loi sont très contraignantes en termes de succession, ce qui complique généralement la transmission d’un patrimoine immobilier reçu en héritage. Fonder une SCI familiale peut donc s’avérer très avantageux pour l’organisation de la transmission de biens immobiliers. Effectivement, une SCI familiale permet d’éviter l’indivision. Lors d’une succession, le patrimoine se transmet selon le régime de l’indivision. En d’autres termes, chaque successeur peut se considérer comme l’unique propriétaire du bien à partager.

Dès lors, plusieurs difficultés telles qu’une mésentente entre les successeurs peuvent survenir. Ceci risque de conduire à un blocage qui compliquera la gestion optimale du patrimoine transmis. La Société Civile Immobilière permet de diviser l’héritage reçu en parts. Chaque successeur devient donc un associé de l’entreprise et un détenteur des parts de l’entreprise.

Mieux encore, les statuts de la SCI définissent clairement les rapports entre les héritiers, ainsi que les règles de vente des parts de la société. Il s’agit donc de la meilleure solution pour anticiper, limiter et résoudre d’éventuels conflits entre les associés.

En outre, la SCI familiale offre des avantages fiscaux non négligeables. Ainsi, il est possible de céder sa part d’héritage petit à petit. Aussi, pour bénéficier d’abattements et ne pas payer de droits de succession, le montant des parts à céder ne doit pas excéder un montant de 100 000 euros.

Pour finir, cette forme d’entreprise vous permet de bénéficier du mécanisme du déficit foncier, à condition que les membres fondateurs de cette entreprise conservent leurs parts.

Comment créer une Société Civile Immobilière familiale ?

Le processus de création d’une SCI familiale est identique à celui d’une SCI classique. Il faut donc respecter certaines étapes indispensables.

La rédaction des statuts

La première action à effectuer pour constituer une SCI familiale est de procéder à la rédaction des statuts. Cette opération a pour but de fixer les règles d’organisation et de fonctionnement de votre SCI. Les associés disposent également d’une grande liberté lors de la rédaction des statuts. Bien évidemment, certaines mentions obligatoires telles que le nom de la société, le nom de tous les associés, l’objet social, le montant du capital social, les apports des membres fondateurs ainsi que la durée de vie de l’entreprise, doivent figurer dans les statuts.

Le dépôt du capital social

Après la rédaction des statuts, vous devez déposer le capital social sur un compte en banque au nom de l’entreprise. Le capital social est constitué de tous les apports réalisés par les membres fondateurs, qu’ils soient en nature ou en numéraire. En outre, il n’existe pas de montant minimum pour les apports des associés.

Dans ce sens, il est possible de constituer une SCI familiale avec un euro seulement. Toutefois, il est essentiel de déposer un capital social suffisant pour la bonne marche de l’activité. Cela permet notamment de gagner en crédibilité et de rassurer les organismes de crédit si vous avez besoin de financement pour étendre les activités de la société.

Publication dans un journal d’annonces légales

Cette étape est incontournable lors de la création d’une SCI. Effectivement, elle a pour objectif de porter à la connaissance du public la constitution de votre société civile immobilière. La publication doit être effectuée dans un journal d’annonces légales situé dans le même département que le siège social de la structure. En contrepartie de cette publication, vous recevrez une attestation de parution que vous devez inclure dans votre dossier d’immatriculation.

Constitution du dossier d’immatriculation

Avant d’être enregistré au greffe du tribunal de commerce, vous devez constituer le dossier d’immatriculation. Pour ce faire, il faudra fournir :

  • les statuts rédigés,
  • l’attestation de parution fournie après la publication de l’annonce légale,
  • le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation dûment rempli,
  • l’attestation de dépôt du capital social,
  • un justificatif d’identité du ou des dirigeants de l’entreprise,
  • une déclaration de non-condamnation du ou des dirigeants,
  • un chèque pour payer les coûts d’immatriculation.

L’enregistrement au greffe du tribunal de commerce

Il s’agit de la dernière étape de la création d’une SCI familiale, car elle permet à la structure d’exister sur le plan juridique. Si votre dossier est accepté, vous recevrez en contrepartie un extrait K-bis.

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Héritage : la SCI familiale présente-t-elle des inconvénients ?

Malgré les nombreux avantages offerts par le fait de créer une Société Civile Immobilière pour transmettre son patrimoine immobilier, cette démarche présente quelques limites à considérer avant de se lancer.

Effectivement, la constitution d’une SCI familiale implique la réalisation de diverses démarches administratives onéreuses et relativement contraignantes. Il est donc conseillé de recourir aux services d’un professionnel qui effectuera ces formalités à votre place. Vous pourrez donc économiser du temps et éviter les erreurs qui pourraient constituer un obstacle à l’immatriculation et à la création de votre société. N’hésitez pas à vous tourner vers une plateforme juridique afin de bénéficier de précieux conseils qui vous seront très utiles avant la création de votre société civile immobilière familiale.

Par ailleurs, notez que les associés de cette entreprise sont tous responsables des dettes de l’entreprise. Leur héritage peut donc faire l’objet d’une saisie des créanciers pour le paiement des dettes de la société.

Philippe