Investissement locatif : Pourquoi les petites communes en 2025 ?

En 2025, le marché immobilier est en pleine évolution. Alors que les grandes métropoles, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, continuent de voir les prix grimper, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les petites communes. Ces dernières représentent une opportunité intéressante avec des prix plus accessibles, un rendement locatif attractif et des possibilités de valorisation importantes. Découvrons les raisons qui poussent de plus en plus d’investisseurs à opter pour ces zones moins populaires, mais pleines de potentiel.

Les avantages d’investir dans les petites communes

Investir dans les petites communes présente plusieurs atouts pour les investisseurs. Voici les principaux avantages :

Moins de concurrence

Contrairement aux grandes agglomérations, où l’offre est souvent inférieure à la demande, les petites communes n’attirent pas autant d’investisseurs. Cela signifie qu’il est plus facile de trouver un bien à prix abordable, sans se retrouver dans des enchères ou une guerre d’offres.

Par exemple, dans des villes comme Bordeaux, où la demande est forte et les prix élevés, les petites communes proches peuvent offrir une alternative intéressante avec moins de pression sur les prix.

Prix d’achat plus abordables

En 2025, le prix moyen du mètre carré à Bordeaux est d’environ 4 800 €, tandis qu’à Bergerac, une petite ville située à moins de 150 km, ce prix chute à 2 100 €. Cet écart de prix est d’autant plus significatif dans certaines communes rurales, où des biens nécessitant des travaux peuvent se négocier à des prix particulièrement attractifs. Ce faible coût d’entrée permet aux investisseurs de constituer un patrimoine immobilier avec un budget bien plus modeste.

Rentabilité locative plus élevée

Dans les petites communes, la rentabilité brute est souvent plus élevée que dans les grandes métropoles. En 2025, la rentabilité locative dans les petites communes varie généralement entre 5 % et 7 %, contre 3 % à 4 % dans les grandes villes comme Bordeaux ou Paris.

Cette rentabilité élevée s’explique par des prix d’achat plus bas, qui permettent de louer des biens à des prix plus attractifs tout en maintenant un bon rendement. La demande locative dans ces zones peut être soutenue par l’arrivée de nouveaux habitants en quête d’un cadre de vie plus calme et abordable.

Croissance démographique régulière

Certains territoires bénéficient d’une croissance démographique régulière, soutenue par des projets d’infrastructure ou une proximité avec des centres urbains importants. Cette croissance démographique entraîne une demande locative croissante et soutenue.

En 2025, cette tendance devrait se renforcer, car de plus en plus de personnes cherchent à fuir les grandes villes et à s’installer dans des zones plus tranquilles tout en restant proches des centres d’activités. L’exode urbain, bien documenté ces dernières années, va continuer à alimenter cette demande.

La demande locative dans les petites communes

La demande locative dans les petites communes connaît une dynamique de croissance, portée par des facteurs multiples. Des prix de location plus abordables, une évolution des modes de vie et une attractivité renforcée par les infrastructures locales contribuent à cet essor. Ces éléments font des petites communes un terrain favorable à l’investissement immobilier locatif.

Un exode urbain en hausse

Selon une étude de l’INSEE, environ 20 % des Français se disent prêts à quitter les grandes villes pour s’installer dans des zones plus rurales ou périurbaines. Zones où le coût de la vie est moins élevé et la qualité de vie souvent plus agréable.

Les petites communes en profitent largement, avec une demande locative en forte hausse. Cette tendance contribue à stabiliser la demande locative dans ces petites zones et à renforcer l’attrait de l’investissement immobilier.

Des projets de développement locaux

La création de nouvelles infrastructures de transport (trains, lignes de bus, nouvelles routes) ou l’implantation de nouvelles zones commerciales ou industrielles attirent des habitants et génèrent des emplois. Ces projets permettent de dynamiser l’économie locale et de stimuler la demande locative.

Dans des communes comme Marmande, où de grands projets d’extension de zones commerciales ont été lancés, les investisseurs peuvent bénéficier d’un marché immobilier en forte expansion, soutenu par ces développements.

Des prix immobiliers compétitifs

L’écart de prix entre les petites communes et les grandes villes est un facteur décisif dans la décision d’investir dans ces zones. Un prix moyen du mètre carré de 2 100 € dans des petites communes est largement inférieur au prix moyen de 4 800 € dans une grande ville comme Bordeaux.

À mesure que ces communes se développent, grâce à l’implantation de nouvelles infrastructures ou l’augmentation de la demande locative, les prix immobiliers devraient connaître une hausse importante à moyen terme. En achetant dans ces zones aujourd’hui, vous pouvez réaliser une plus-value significative lors de la revente, tout en bénéficiant de loyers attractifs dans l’intervalle.

Les critères de sélection d’une petite commune pour investir

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, il est crucial de choisir une commune répondant à des critères spécifiques. Voici les points clés à considérer :

Prioriser les communes avec une population en croissance constante.
Choisir des zones offrant des services publics performants et une bonne accessibilité.
Analyser les projets de transport, zones commerciales ou rénovations urbaines en cours.
Miser sur les communes proches de sites touristiques ou naturels attractifs pour valoriser la location.

Découvrez sur notre blog : Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier locatif en 2024

Investir dans les petites communes en 2025 présente de nombreux avantages : des prix d’achat compétitifs, une rentabilité locative plus élevée et un potentiel de valorisation à moyen et long terme. Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille immobilier ou à investir dans un marché plus abordable avec un fort potentiel, les petites communes sont une option à ne pas négliger. Avec une étude de marché approfondie, vous pourrez identifier les meilleures opportunités et maximiser vos chances de succès.