Comment bien préparer la vente d’un bien immobilier en indivision

La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite une organisation rigoureuse et une collaboration entre les indivisaires. Il s’agit d’un processus qui nécessite un accord unanime auprès des deux parties en ce qui concerne le partage et le prix. Cependant, chaque partie peut recevoir sa part individuellement. Mais quelles sont les étapes clés pour mener à bien cette démarche ?

Qu’est-ce que le régime de l’indivision ?

L’indivision correspond à une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent en commun les droits de propriété sur un même bien. Elle survient fréquemment dans le cadre d’une succession ou lorsqu’un couple non marié, comme des concubins ou des partenaires de PACS, achète un bien ensemble.

Ce régime permet généralement de simplifier le financement, la gestion et l’entretien du bien partagé. Chaque participant détient une part de propriété proportionnelle à sa contribution financière lors de l’acquisition, sans qu’il y ait une division matérielle du bien.

Par ailleurs, chaque indivisaire est responsable, en fonction de sa part, des charges liées à l’indivision, comme les taxes, les frais de copropriété ou encore les travaux nécessaires. Il est également possible pour un indivisaire de quitter l’indivision à tout moment et sans justification. Pour ce faire, deux options s’offrent à lui : vendre sa part à un tiers ou aux autres indivisaires, ou décider de vendre l’intégralité du bien.

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Vendre un bien en indivision en cédant une quote-part

Si vous envisagez de céder votre part d’un bien en indivision, plusieurs options s’offrent à vous. En tant qu’indivisaire, vous êtes libre de vendre votre part à la personne de votre choix.

La première possibilité consiste à proposer votre quote-part à un ou plusieurs des autres indivisaires. Dans une indivision à deux personnes, la vente de votre part à l’autre indivisaire mettrait fin à l’indivision. Cependant, il peut être difficile de trouver un acquéreur parmi les co-indivisaires. Ce serait surtout le cas si ces derniers ne disposent pas des ressources financières nécessaires ou ne souhaitent pas racheter votre part au prix demandé.

Une autre option est de vendre votre part à une personne extérieure à l’indivision. Cependant, comme l’indivision est un cadre limité aux indivisaires, l’intégration d’un tiers est strictement encadrée par la loi. Les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption leur permettant de racheter votre part en priorité.

Si vous souhaitez céder votre quote-part à un tiers, il est impératif de notifier les autres indivisaires par acte d’huissier. Cette notification doit préciser le prix de vente, les conditions de la cession, ainsi que l’identité de l’acheteur envisagé. Les indivisaires disposent alors d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption. Si plusieurs indivisaires se déclarent intéressés, ils devront acquérir ensemble la part en vente, en fonction de leur part respective dans l’indivision.

Vendre un bien en indivision à l’unanimité : obtenir l’accord de tous au préalable

Pour vendre une maison ou un appartement en indivision, l’approbation de tous les indivisaires est nécessaire. Cela signifie que chaque propriétaire doit donner son accord sur le prix de vente du bien et sur les modalités de répartition du produit de la vente.

Un indivisaire ne peut pas, à lui seul, décider de mettre le bien en vente sans obtenir le consentement des autres. En l’absence d’unanimité, la vente ne peut pas être réalisée et se retrouve ainsi bloquée d’une certaine manière.

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Peut-on gérer la vente d’un bien en indivision sans l’accord de tous ?

Depuis la loi du 12 mai 2009, il est possible de vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les indivisaires. Ce qui conditionne cette vente est que les personnes favorables à la vente doivent détenir au moins 2/3 des droits indivis. Cette procédure, simplifiée par la loi de 2020 sur l’indivision successorale, permet de contourner les blocages éventuels.

Les indivisaires majoritaires doivent signaler leur intention de vendre chez un notaire, qui informe les autres indivisaires par huissier. Ces derniers disposent de trois mois pour répondre. En cas d’accord, la vente peut avoir lieu, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des opposants.

En cas de refus, un procès-verbal de difficulté est établi, et le Tribunal de grande instance peut être saisi pour autoriser une vente aux enchères. Les frais de justice sont prélevés sur le montant de la vente, le reste étant partagé selon les parts de chacun.

L’indivision, souvent familiale, est un régime juridique complexe où il est préférable de privilégier les accords à l’amiable.

Faire appel à des professionnels

Pour sécuriser la vente, il est conseillé de collaborer avec un notaire ou une agence immobilière comme Homki Immobilier. Ces derniers accompagnent les indivisaires dans les démarches légales et s’assurent que la répartition du produit de la vente respecte les parts de chacun. Ils se chargent également de l’évaluation du bien et trouvent des acquéreurs potentiels. La gestion des formalités liées à la transaction est aussi à leur charge.