Faut-il louer un bien immobilier en meublé ou en non meublé ?

Louer un bien immobilier représente un investissement important. Le type de location que l’on souhaite doit être bien réfléchi avant de se lancer. Louer en meublé ou en non meublé présente des avantages et inconvénients distincts. Passons en revue les différents aspects à prendre en compte pour faire le meilleur choix pour votre situation.

Quelles sont les différences entre une location meublée et non meublée ?

Une location meublée implique que le logement est équipé d’un certain nombre de meubles essentiels fournis par le propriétaire. Cela inclut généralement les literies, une table et des chaises, potentiellement des électroménagers de base.

Dans une location non meublée, le locataire emménage dans un logement vide et doit fournir tous les meubles et équipements dont il a besoin. Le propriétaire ne fournit que les murs.

Cette différence a des implications en termes de confort pour le locataire, mais aussi de gestion et d’investissement pour le propriétaire.

Quels sont les avantages d’une location meublée non professionnelle ?

Louer en meublé (LMNP) présente certains avantages :

• C’est plus pratique et confortable pour le locataire qui n’a pas à tout équiper
• Les locations sont généralement de courte durée, idéales pour les étudiants ou les emplois temporaires
• Les loyers sont plus élevés, ce qui est avantageux pour le propriétaire
• Le mobilier fait partie intégrante du logement loué, limitant les risques de dégradation
• Le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux intéressants comme l’amortissement du bien.

Quels sont les inconvénients d’une location meublée ?

Cependant, la location meublée a aussi certains désavantages :

• L’entretien et le remplacement du mobilier sont à la charge du propriétaire
• Il faut prévoir un budget mobilier conséquent au départ
• La gestion des meubles et des locataires de passage peut demander plus de travail
• Les risques de dégradations du mobilier par les locataires sont accrus
• La fiscalité LMNP applicable est plus complexe

Qu’en est-il d’une location vide ?

A l’inverse, louer un bien immobilier non meublé présente d’autres avantages et inconvénients :

• Le locataire équipe le logement à son goût et le propriétaire n’a pas à gérer de mobilier
• Les locations sont généralement de longue durée, plus stables
• Moins de contraintes fiscales et juridiques pour le bailleur
• Mais les loyers sont moins élevés
• Le propriétaire ne bénéficie pas des avantages fiscaux liés à l’amortissement du bien.

Doit-on privilégier les locations de courte ou longue durée ?

Louer en meublé implique généralement des locations plus courtes (quelques mois), alors que du non meublé se louera plutôt sur du long terme.

Les courtes durées offrent une plus grande flexibilité et des revenus potentiellement plus élevés, mais demandent plus de travail de gestion.

Les longues durées sont plus stables, moins contraignantes, mais avec des revenus moindres.

Quel budget prévoir pour un mobilier de LMNP ?

Equiper un logement en location meublée demande un investissement mobilier conséquent. Il faut généralement prévoir aux alentours de 10% du prix du bien immobilier pour un ameublement de base confortable.

Certains éléments comme la literie ou l’électroménager doivent être de bonne qualité pour durer face à une utilisation intensive.

Comment choisir entre meublé traditionnel ou équipé « like home » ?

Certaines locations meublées sont équipées de façon basique, d’autres sont aménagées et décorées de façon beaucoup plus complète, comme à la maison.

Cette deuxième option demande un budget mobilier plus important, mais les loyers peuvent être jusqu’à 50% plus élevés.

C’est intéressant pour cibler une clientèle d’affaires ou des séjours touristiques haut de gamme.

Quel est l’impact fiscal d’une location meublée ?

Les revenus tirés d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Cela permet au propriétaire de déduire de ses revenus locatifs :

• L’amortissement du bien immobilier sur plusieurs années, ce qui réduit le montant des loyers à déclarer
• Les charges réelles liées à l’entretien et au remplacement du mobilier
• Les pertes éventuelles en cas de dégradation du mobilier par le locataire

Le propriétaire bénéficie également d’abattements fiscaux plus avantageux que sur une location vide :

• Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus déclarés, même si le bien n’est pas loué toute l’année
• Possibilité d’un abattement supplémentaire de 50 € par m2 pour l’amortissement du bien

En contrepartie, le régime des BIC impose des obligations comptables et fiscales plus complexe :

• Obligation de tenir une comptabilité complète retraçant les recettes et dépenses
• Dépôt de déclarations professionnelles (2031 et 2033) en plus de la déclaration des revenus fonciers (2044)
• Application du régime réel, impossible d’opter pour le micro-BIC
• Obligation de collecter et reverser la TVA sur les loyers perçus

Et pour une location vide?

Les locations vides non meublées relèvent du régime fiscal des revenus fonciers.

Les obligations comptables et fiscales sont plus simples :

• Seule la déclaration 2044 des revenus fonciers est requise
• Le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier, pas de comptabilité obligatoire
• Pas de collecte ni de reversement de la TVA

Mais il ne bénéficie pas des avantages fiscaux liés à l’amortissement du mobilier.

Comment gérer les meubles et les locataires de passage ?

Louer en meublé demande une gestion rigoureuse :

• Etats des lieux et inventaires détaillés à chaque changement
• Suivi des éventuelles dégradations et gestion des retentions de dépôt de garantie
• Remplacement régulier des meubles endommagés
• Turnover plus fréquent des locataires

Certains propriétaires font appel à une société de gestion locative pour se décharger de ces contraintes.

Faut-il créer une société dédiée pour gérer une ou plusieurs locations meublées ?

Pour les investisseurs immobiliers possédant plusieurs biens en location meublée, il peut être intéressant de créer une société dédiée.

Cela permet de centraliser et optimiser la gestion, et également de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux.

Mais cela implique des frais de création et de gestion de la société.

Pour finir, les clés pour choisir entre LMNP et non meublé

En résumé, voici les principaux éléments à prendre en compte pour choisir entre une location meublée et non meublée :

• Vos objectifs : revenus élevés ou gestion simplifiée
• Votre budget mobilier disponible
• Le type de locataire visé : étudiants, déplacements professionnels, touristes…
• Votre appétence pour la gestion quotidienne du mobilier et des locataires
• Vos connaissances en fiscalité pour optimiser le régime le plus avantageux
• La possibilité ou non de créer une société dédiée si plusieurs biens meublés

Peser le pour et le contre de ces différents aspects vous aidera à déterminer l’option la plus adaptée à votre projet et votre situation !

Originally posted 2023-09-28 12:24:02.