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Rétractation du vendeur après une offre d’achat immobilier : décryptage et recommandations

Le vendeur d’un bien peut-il se rétracter après la transmission d’une offre d’achat immobilier ? Telle est la préoccupation de nombreux acheteurs et vendeurs impliqués dans ou plusieurs biens immobiliers. Que dit la loi à ce propos ? Que faire dans ces cas de figure ?

Découvrez les réponses à ces questions, ainsi qu’à toutes celles que vous vous posez en cas de rétractation du vendeur après une offre d’achat immobilier. Nos experts vous expliquent et vous conseillent.

Offre d’achat immobilier : petits rappels importants

La rédaction et la transmission de l’offre d’achat constituent une étape essentielle du processus de transaction d’un bien immobilier.

Il s’agit d’un document établi par l’acheteur suite à une visite immobilière. Il matérialise l’intérêt de l’intéressé de se porter acquéreur du bien mis en vente. De façon concrète, l’offre d’achat permet à l’acheteur de demander officiellement que le bien lui soit vendu aux conditions (prix et délais) détaillées dans le document.

Dans le même temps, il a valeur d’engagement d’achat si les conditions fixées sont acceptées par le vendeur.

En règle générale, une offre d’achat contient les informations suivantes :

  • La désignation précise et détaillée du bien immobilier concerné ;
  • L’objet des pourparlers contractuels ;
  • Le prix fixé par le potentiel acquéreur ;
  • La contre-proposition d’achat si nécessaire (prix fixe ou tranche de prix) ;
  • Le délai pour lequel l’offre est consentie (une ou deux semaines) ;
  • Les conditions et le délai de rétractation de l’acheteur.

À noter : Avant de signer l’offre, l’acheteur doit avoir l’aptitude d’exercer ses droits et obligations, dans la mesure où l’offre peut aboutir à un compromis puis à un acte de vente.

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Rétractation du vendeur après une offre d’achat immobilier : est-ce légal ?

Pour rappel, la durée de validité d’une offre d’achat varie entre une et deux semaines. Durant cette période, très principales options s’offrent au vendeur :

  • Accepter les conditions de l’offre ;
  • Refuser simplement l’offre ;
  • Faire une contre-proposition.

Dans le premier cas, l’acceptation doit être expresse et écrite. Sans cela, l’on considère que l’offre n’est juridiquement pas acceptée. Le document d’acceptation précise la volonté du vendeur à s’engager. En effet, l’article 1113 du Code civil précise qu’un contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. C’est à travers ces deux derniers éléments que les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Ainsi, si un vendeur accepte une offre d’achat sans condition, la vente est réputée conclue et il lui est impossible de se rétracter. Même s’il reçoit plus tard une proposition plus intéressante, il ne peut que l’ignorer.

Par contre, l’acheteur a, pour sa part, la possibilité de se rétracter après avoir émis une offre d’achat. Il doit néanmoins respecter le délai de rétraction.

Bon à savoir : Le vendeur peut joindre une clause qui notifie le délai pendant lequel la vente peut être validée par l’acheteur. Dans ce contexte, la jurisprudence estime que le vendeur est lié pour le délai convenu. Au-delà dudit délai, il peut se retirer, sans aucune autre procédure.

retractation du vendeur offre d achat immobilier

Quels sont les recours quand le vendeur ne souhaite plus vendre ?

Si le propriétaire d’un bien se rétracte après avoir accepté une offre d’achat, il encourt des poursuites juridiques. Dans un premier temps, l’acheteur peut simplement rappeler au vendeur son obligation de vendre le bien au prix fixé préalablement.

Pour cela, il peut par exemple faire appel à un avocat en droit immobilier qui se chargera de le mettre en demeure de respecter ses obligations. En cas d’échec de cette démarche, l’acheteur peut saisir le juge afin de contraindre le vendeur à mener la transaction à son terme. Le transfert de propriété peut alors être rigoureusement suivi et publié au service de la publicité foncière.

En outre, à travers une publication du 26 juin 1996, la Cour de Cassation précise qu’il est possible que l’acheteur demande des dommages et intérêts au vendeur en cas de rétraction.

Bon à savoir : Une agence immobilière mandatée pour gérer la vente d’un bien ne peut être tenue responsable de la rétractation du vendeur, étant donné qu’elle n’a aucun engagement envers ce dernier.

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Rétraction du vendeur si l’acquéreur ne se manifeste plus : est-ce possible ?

En tant que vendeur, on peut être tenté de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, et si l’acquéreur ne se manifeste plus. Malheureusement, cela n’est pas permis par la loi. Quelle que soit la situation, seul l’acheteur peut se rétracter de l’offre dans la durée fixée. Au-delà, on suppose que l’entente est établie entre les deux parties.

Le vendeur doit alors attendre que l’acheteur manifeste son souhait de se rétracter avant de remettre son bien en vente. C’est la raison pour laquelle il est vivement recommandé d’analyser minutieusement une offre d’achat avant de l’accepter.

Il est important de déceler la motivation réelle de l’acquéreur en évaluant notamment sa solvabilité financière, surtout si la vente du bien doit permettre de financer un projet personnel urgent.

À titre illustratif, si l’achat du bien est financé par la revente d’un logement, le vendeur peut se renseigner sur l’évolution de la transaction. Il peut demander à l’acheteur une preuve du versement des fonds sur son compte bancaire ou un compromis de vente.

Aussi, lorsque le financement de l’acquisition est réalisé par un prêt bancaire, le vendeur peut demander une simulation effectuée auprès d’un courtier ou de la banque de l’acheteur.

Attention ! Il ne s’agit pas d’offusquer l’acheteur en le soumettant à un interrogatoire. La demande des documents doit être formulée avec tact. Pour cela, il est recommandé de se faire assister par un professionnel de l’immobilier.

Rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente : que dit la loi ?

Le compromis de vente exprime l’accord mutuel du vendeur et de l’acheteur. Il s’agit d’un document qui précise clairement les conditions de la vente du logement. En d’autres termes, le compromis de vente est une forme de promesse de vente, également appelée promesse synallagmatique de vente.

La signature de cet acte (non obligatoire, mais recommandée) engage définitivement les deux parties. En réalité, cela équivaut à la signature d’un avant-contrat, le contrat définitif étant l’acte de vente.

Au cours de la rédaction de cet acte, il est possible d’intégrer une clause qui prévoit un désistement de l’une ou des deux parties. Les conditions de cette possibilité de rétraction doivent alors être clairement précisées dans le document.

retractation du vendeur negociation amiable

Cependant, en général, contrairement à l’acquéreur, le vendeur est automatiquement engagé dès la signature de la promesse de vente. Même s’il n’a plus la volonté de vendre, il ne peut plus se rétracter. D’ailleurs, s’il conteste la vente, l’acquéreur peut entamer une procédure judiciaire pour le forcer à vendre.

Retenez donc encore une fois que la seule possibilité qu’a un vendeur de remettre son bien en vente est la rétraction de l’acheteur.

Bon à savoir : L’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter. Ce délai commence le lendemain de la remise en main propre de la lettre recommandée qui notifie la promesse de vente ou sa première présentation. Pour notifier son souhait de se rétracter, l’acquéreur doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai.

Offre d’achat immobilier : comment le vendeur peut-il annuler une offre d’achat ?

Certes, le vendeur ne dispose pas réellement de rétractation. Toutefois, la possibilité lui est donnée d’envisager une résiliation amiable ou judiciaire de l’accord le liant à un acheteur.

Résiliation amiable du compromis de vente : de quoi s’agit-il ?

Pour annuler, rapidement et sans tracasserie, un compromis de vente, l’idéal pour le vendeur, est de négocier un arrangement à l’amiable. Pour cela, il suffit que le vendeur et l’acheteur trouvent une entente sur la résiliation.

Le premier doit alors convaincre le second en lui présentant, par acte authentique notarié, les motivations qui sous-tendent son désir de ne plus procéder à la vente. Il peut également proposer une compensation financière intéressante à l’acheteur afin que ce dernier accepte son retrait de la vente.

Dans tous les cas, si la résiliation devient effective, le vendeur doit restituer à l’acheteur toutes les sommes potentiellement versées au cours de l’opération. Par ailleurs, il convient de garder à l’esprit que la discussion à l’amiable n’aboutit pas toujours. L’acquéreur reste en effet dans son droit de refuser cette annulation.

Attention : Même si la résiliation du compromis s’effectue sans la présence d’un notaire, les droits de mutation (sur la résiliation aussi) demeurent exigibles si cette dernière n’est pas liée à des conditions suspensives.

Lorsque la résiliation est constatée sans informer l’administration fiscale, il y a fraude. Il est donc recommandé d’effectuer la résiliation du contrat par acte authentique. Ainsi, le notaire publiera l’acte de résiliation qui donnera lieu automatiquement à la perception des frais de mutation.

Résiliation judiciaire du compromis de vente : quelles sont les implications ?

Comme évoqué précédemment, l’acquéreur a le droit de refuser la proposition de rétraction du vendeur. Dans ce cas, ce dernier peut demander une résiliation judiciaire en recourant aux services d’un avocat en droit immobilier. Ce dernier recherchera alors des failles dans l’avant-contrat en vue de le rendre caduc.

De plus, une procédure judiciaire peut être entamée lorsque l’acheteur manque à une de ses obligations contractuelles. Toutefois, obligation est faite de lui adresser, au préalable, une mise en demeure avant de saisir le tribunal compétent.

Bon à savoir : Cette option permet d’éviter le paiement des frais de mutation dus sur la résiliation elle-même.

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