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Acheter sur plan : quels en sont les avantages et inconvénients ?

L’achat de logement sur plan désigne une transaction immobilière au cours de laquelle le logement acquis est encore au stade de projet. Autrement dit, la future construction est réservée avant même d’être réalisée et l’acheteur doit donc attendre qu’elle soit bâtie pour entrer en sa possession.

Mais acheter sur plan une maison ou un appartement, est-ce vraiment une bonne option ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de transaction immobilière ? Les réponses dans cet article !

Acheter sur plan : quels sont les avantages ?

Également appelé achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’achat sur plan présente des atouts sur plusieurs plans.

La conformité du logement aux normes en vigueur

Les appartements et maisons individuelles neufs doivent impérativement être construits dans le respect des normes énergétiques en vigueur (RT 2012 et BBC 2005).

Si le bien acquis présente un défaut de conformité, le promoteur est dans l’obligation de le remettre aux normes. Dans le cas contraire, l’acquéreur a le plein droit d’introduire un recours en justice afin d’avoir gain de cause.

Ainsi, acheter sur plan offre la garantie d’acquérir un logement respectant les normes et réglementations en vigueur.

Précisons cependant que dans le cadre d’un achat sur plan, le contrat peut donner, à l’acquéreur, la possibilité d’effectuer lui-même certains travaux de la construction. Lorsque c’est le cas, les travaux concernés n’entrent pas en ligne de compte lors de l’évaluation de la conformité.

L’achat en VEFA : un mode de paiement sécurisé

Pour acquérir une maison sur plan, le futur propriétaire doit se plier à un mode de paiement échelonné sur plusieurs échéances. Ces dernières tiennent compte de l’évolution de la mise en œuvre du projet de construction.

Des appels de fonds déclenchés à chaque étape de travaux sont encadrés par la loi et ne dépendent donc ni du vendeur ni de l’acheteur. Ils sont fixés comme suit :

  • 35 % du montant à payer dès l’achèvement des fondations ;
  • 30 % du prix une fois le dernier plancher haut réalisé ;
  • 5 % du paiement après la mise hors eau (toiture) ;
  • 25 % dès la fin de la totalité des travaux ;
  • 5 % à la remise des clés.

Avec une telle organisation du paiement, l’acquéreur débloque progressivement son budget à bon escient. Il suit donc l’évolution des travaux et s’assure d’entrer en possession d’un bien en bon état dès la finalisation du paiement. Mieux, il ne risque pas de subir la mauvaise foi du promoteur puisque ce dernier n’a aucun contrôle sur le mode de paiement.

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D’importantes économies à terme

Sur le long terme, un bien acquis sur plan permet à son propriétaire d’économiser de l’argent. En effet, nul besoin de rénovation après l’achat du logement. En règle générale, les premiers travaux d’envergure ne deviennent nécessaires qu’au bout de 10 ans.

Par ailleurs, si les normes sont effectivement respectées, les performances énergétiques de la maison sont optimales. Le propriétaire ne fait donc pas seulement des économies énergétiques. Il réalise également des économies sur ses factures (chauffage, isolation, ventilation, etc.) tout en bénéficiant d’un meilleur confort.

Un logement personnalisable

Une fois que l’acte de vente est signé chez le notaire, l’acquéreur a la possibilité de choisir les caractéristiques de son futur logement. Celles-ci concernent les prestations intérieures telles que les faïences murales, les revêtements de sol, les meubles vasques, etc.

Les demandes de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) sont ensuite consignées, à condition qu’elles aillent dans le sens des normes et réglementations en vigueur.

La visite de cloisons

C’est la première visite non obligatoire de l’acheteur sur le chantier. Elle a lieu après la mise hors d’eau et est l’occasion d’apporter de nouvelles demandes modificatives. Le promoteur peut alors réaliser un avenant au contrat dans ce sens.

La visite de prélivraison

Il s’agit également d’une visite facultative. Elle a lieu lorsque le logement est au stade de finitions. Les travaux concernant la plomberie, l’électricité et la peinture sont déjà effectués. Là encore, l’acquéreur est libre de relever les éventuels défauts et d’en faire part au maître d’ouvrage.

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Acheter sur plan pour profiter de divers avantages fiscaux

Si l’acquisition du logement en VEFA est faite dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur peut bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier donne droit à une réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement.

En 2022

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction est respectivement de 12, 18 et 21 % pour un engagement de location de 6, 9 et 12 ans.

En 2023

En 2023, le taux de réduction pourrait chuter respectivement à 10,5, 15 et 17,5 % pour un engagement de 6, 9 et 12 ans.

En 2024

En 2024, le taux de réduction devrait encore diminuer et passer à 9, 12 et 14 % respectivement pour un engagement de 6, 9 et 12 ans.

Les autres avantages financiers de l’achat sur plan

Acheter sur plan permet de bénéficier d’une réduction des frais de notaire (droits de mutation). Ceux-ci sont de 2-4 % dans l’immobilier neuf, contre 7-8 % pour un achat dans l’ancien. En plus de cet avantage, l’acquéreur peut accéder à diverses aides au financement.

Par exemple, si l’achat en VEFA représente une première acquisition immobilière, un PTZ (prêt à taux zéro) peut être accordé sous certaines conditions.

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Les garanties immobilières

Dans le cadre d’un achat en VEFA, le vendeur doit fournir plusieurs garanties à l’acheteur. Ces dernières ont pour but de couvrir le nouveau propriétaire en cas de défaut de construction ou d’aménagement. Les garanties concernées sont notamment :

La garantie de parfait achèvement

Elle est valide durant un an. Durant cette période, le constructeur a pour obligation de remédier aux potentiels défauts de conformité signalés par l’occupant des lieux.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement

L’effet de cette garantie s’étend sur les deux années suivant la réception des travaux. Durant cette période, si un équipement dysfonctionne, le constructeur à l’obligation de le réparer ou de le remplacer selon le cas. La chaudière et les volets roulants sont des exemples d’équipement pris en compte par la garantie de bon fonctionnement.

La garantie décennale

Cette garantie touche au gros ouvrage : charpente, toiture, murs, etc. Elle prend en charge les potentiels vices ou dommages liés à ces éléments et est valide pour une durée de 10 ans après la réception des travaux.

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Acheter sur plan : quelles sont les limites ?

L’achat sur plan ne présente malheureusement pas que des avantages. Il expose également l’acheteur à certains inconvénients qu’il est important de connaître.

Le prix

En raison des conditions qui encadrent sa réalisation, un logement sur plan coûte relativement plus cher qu’un bien ancien à l’achat.

Cela s’explique notamment par le coût des matériaux et équipements nécessaires pour la construction d’un logement respectant effectivement les normes. De plus, le prix d’une ou plusieurs places de stationnement vient souvent se greffer au coût global de ce type de logements.

Les délais de livraison

Construire une maison, cela prend du temps ! En moyenne, il faut compter jusqu’à 12, voire 18 mois avant de pouvoir intégrer son bien. Acheter sur plan n’est donc pas adapté pour les particuliers et les familles qui sont dans une situation d’urgence.

Pour éviter toute déconvenue, consultez la date de livraison prévisionnelle mentionnée dans le contrat de vente.

Les difficultés de projection

Acheter sur plan équivaut un peu à acquérir un logement fictif. En effet, dans ce cas de figure, il ne s’agit pas de visiter une construction achevée avant de payer.

Une visite virtuelle peut certes, aider à se faire une idée de l’état futur des lieux. Mais cela reste insuffisant pour apprécier des paramètres importants tels que la luminosité ou encore le confort du logement. Il faut attendre la fin des travaux pour avoir la certitude que le résultat répond réellement à ses attentes.

Pour certains acheteurs, il peut être difficile de se projeter et donc, d’apprécier réellement le bien.

Avantages et inconvénients de l’achat sur plan : que retenir concrètement ?

Acheter sur plan ou en VEFA revient à acquérir un logement dont la construction n’a pas encore débuté. Le futur propriétaire règle donc progressivement la note, à mesure que les travaux évoluent. Le paiement final est effectué à la fin desdits travaux avant l’entrée en possession du bien.

Ce mode d’achat présente plusieurs atouts : avantages financiers et fiscaux, garanties, délégation, logement aux dernières normes, paiement sécurisé, etc.

Néanmoins, certaines limites de l’achat en VEFA peuvent la rendre inadéquate pour certains acheteurs. Il s’agit notamment du délai de livraison et de la nécessité de se projeter.

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