diagnostics obligatoires pour bail commercial

Diagnostics obligatoires pour un bail commercial : guide détaillé et conseils pratiques

Dans le cadre d’un contrat de location immobilière commercial, le bailleur doit impérativement réaliser un ensemble de diagnostics techniques formant le DDT (dossier de diagnostic technique).

Dans le cas contraire, il encourt diverses sanctions. Mais quels sont donc ces diagnostics obligatoires pour un bail commercial ? Nos experts vous répondent en vous expliquant en détail tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Les 3 diagnostics obligatoires pour un bail commercial 

Avant la conclusion d’un contrat le bail de locaux commerciaux, trois diagnostics techniques doivent être réalisés par le bailleur. Ceux-ci sont annexés au contrat et fournissent au locataire les informations essentielles sur l’état du bien.

Le diagnostic de performance énergétique

Abrégé DPE, le diagnostic de performance énergétique mesure et évalue l’énergie que consomme annuellement le local commercial. Initiée par la loi Grenelle du 12 juillet 2010, cette analyse concerne aussi bien le chauffage que l’eau chaude sanitaire.

Sur la base de ce diagnostic, est notamment déterminée la classe énergétique de la propriété.

Quelles sont les informations contenues dans ce diagnostic ?

Le DPE fournit les informations suivantes :

  • Les dépenses annuelles énergétiques globales ;
  • La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
  • La quantité d’énergie de source renouvelable produite par les équipements ;
  • Le niveau d’émission de gaz à effet de serre en rapport avec la consommation annuelle d’énergie estimée ;
  • Les caractéristiques du bâtiment et une description de ses équipements (chauffage, production d’eau chaude, refroidissement, ventilation).

Précisons que le diagnostic de performance énergétique doit paraître sur toutes les annonces de mise en location et sur tous les supports (vitrine, papier, internet, etc.).

Quelle est sa durée de validité ?

Ce diagnostic technique est valide pendant 10 ans à partir de la date de sa réalisation par un professionnel compétent.

Il est important de savoir que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Autrement dit, il ne peut aucunement permettre la mise en cause de la responsabilité du bailleur par le locataire.

De même, en cas de surconsommation énergétique par exemple, le propriétaire n’est pas tenu de faire faire des travaux.

Le diagnostic technique amiante

Ce diagnostic technique concerne les bâtiments dont la délivrance du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997. En effet, c’est à cette date que les produits contenant de l’amiante ont été interdits en Bâtiments et Travaux Publics (BTP).

Le diagnostic amiante a pour but de vérifier la présence d’amiante au sein de la propriété. Cette substance est alors recherchée dans :

  • Les flocages ;
  • Les calorifugeages ;
  • Les faux plafonds.

Constitué par un professionnel certifié et formé au risque amiante, le dossier doit comprendre le rapport de repérage des éléments de listes A et B contenant de l’amiante.

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Et si le diagnostic révèle la présence d’amiante ?

Contrairement à la surconsommation énergétique, la présence d’amiante impose la réalisation de travaux par le propriétaire.

Les travaux de désamiantage sont la responsabilité du bailleur si l’amiante est découvert après la signature du contrat de bail.

Toutefois, à titre exceptionnel, une clause dudit contrat peut mettre ces travaux à la charge du locataire. Dans ce cas, le propriétaire en est exempté, que la découverte de l’amiante se fasse avant ou après la signature du contrat de bail.

Quelle est la durée de validité de ce diagnostic ?

Si aucune trace d’amiante n’est révélée par les investigations, le diagnostic a une validité illimitée. Néanmoins, il peut être intéressant d’en effectuer un nouveau  si des travaux sont réalisés avant la signature d’un nouveau bail.

Le diagnostic de l’ERNMT

Acronyme pour Etat des Risques naturels, Miniers et Technologiques, le diagnostic ERNMT est requis pour les biens immobiliers localisés dans les zones suivantes :

  • Les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
  • Les régions couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ;
  • Les régions de sismicité définies par décret.

Le modèle du diagnostic est fourni par la préfecture, la sous-préfecture, la mairie ou sur leurs portails web. Ce modèle met à disposition toutes les informations qui doivent figurer dans le document.

Pour être sûr d’avoir des détails précis, il est recommandé de les obtenir sur la plateforme de la préfecture dont dépend la zone abritant le bien commercial. La validité du diagnostic est de 6 mois.

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Les autres documents à fournir en plus des diagnostics obligatoires pour un bail commercial

En complément aux diagnostics techniques, le propriétaire doit également fournir, en annexes quelques autres documents. Au nombre de cinq, ces derniers dépendent de certaines caractéristiques des locaux commerciaux à bailler.

L’annexe environnementale

Les biens possédant une superficie de plus de 2000 m² doivent être accompagnés d’une annexe environnementale.

Les informations contenues dans ce document concernent :

  • Les caractéristiques énergétiques de la propriété (ventilation, chauffage, etc.) ;
  • Un bilan visant à optimiser les performances énergétiques ;
  • La consommation réelle d’eau et d’énergie ;
  • La quantité de déchets produits.
  • Le tri et le recyclage des déchets ;

L’annexe environnementale a un but écoresponsable. Elle renseigne sur les enjeux écologiques des grandes surfaces.

L’annexe parasitaire pour un bail commercial

Ce diagnostic complémentaire n’est obligatoire que dans quelques zones à risque. Cependant, le bailleur peut l’effectuer afin de prouver sa bonne foi au locataire. L’annexe parasitaire révèle par exemple la présence potentielle de nuisibles, tels que les termites.

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Le diagnostic plomb

Cette annexe entre en jeu dans le cas de la location d’un bien immobilier mixte construit avant le 1er janvier 1949. Ce type de biens comprend à la fois un compartiment pour habitation et un autre à usage commercial. Le diagnostic plomb est valide 1 an.

La superficie Loi Carrez

Lorsque le bien commercial est partie intégrante d’une copropriété, sa surface doit obligatoirement être mesurée. Une fois ce diagnostic annexe effectué, il n’a pas besoin d’être renouvelé.

Le diagnostic mérule

Le diagnostic mérule repère les mérules, dangereux champignons mangeurs de bois. Cette annexe est obligatoire dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral. Sa durée de validité n’est pas précisée.

Lire aussi : Dératisation : locataire ou propriétaire, que dit la réglementation ?

Qui doit effectuer les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Chaque diagnostic (principal ou annexe) doit impérativement être effectué par les organismes agréés. Dans le cas contraire, ils n’ont aucune valeur devant le notaire ou la justice. De plus, le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire du local commercial ou son mandataire.

En effet, l’existence d’une relation quelconque met en doute l’impartialité du diagnostic. Les proches ne peuvent donc être sollicités pour la constitution des dossiers requis, et ce, même lorsqu’ils disposent d’un organisme agréé.

Une fois le diagnostic posé, le professionnel habilité fournit au bailleur un certificat. Si tout est en règle, le document fourni est un certificat de conformité. En revanche, s’il y a un manquement à la réglementation, c’est un certificat de non-conformité qui est remis au propriétaire.

Ce sont les certificats ainsi établis qui constituent le DDT à remettre au locataire pour la conclusion du bail.

Quelles sont les sanctions si les diagnostics obligatoires ne sont pas réalisés ?

Si les diagnostics nécessaires ne sont pas annexés au contrat de bail, le bailleur encourt diverses sanctions.

L’annulation du contrat de bail commercial

En l’absence des diagnostics obligatoires, le locataire peut demander l’annulation du contrat. Ses chances d’y parvenir sont encore plus grandes s’il parvient à prouver qu’il y a dol. Ce terme désigne une manœuvre frauduleuse visant sciemment à le tromper.

En d’autres, cela signifierait que le bailleur avait connaissance de vices cachés qu’il a dissimulés afin d’inciter le locataire à signer. Si le locataire obtient gain de cause, les loyers payés jusque-là peuvent lui être restitués.

Toutefois, l’exécution de cette sanction est assez peu fréquente. De plus, suite à l’annulation du contrat, le propriétaire a la possibilité de demander une indemnité d’occupation des lieux sur toute la période écoulée.

Une révision du loyer

Lorsque certains vices cachés de la propriété ne sont pas pris en compte, il y a de fortes chances que le loyer ait été surestimé. Le locataire peut donc tenter une action judiciaire pour demander une réduction du montant entendu initialement.

Si son recours est concluant, la réduction est a priori appliquée de façon rétroactive. Autrement dit, tous les loyers payés depuis la signature du bail sont également concernés, et donc réajustés.

Des dommages et intérêts

Un locataire ayant subi des préjudices en raison d’un DDT non fourni peut réclamer des dommages et intérêts. Pour cela, il doit prouver le lien de causalité existant entre les préjudices et l’omission du propriétaire.

L’exposition au plomb ou à l’amiante en est un parfait exemple. Cependant, une telle procédure judiciaire est souvent longue et coûteuse. Il est donc préférable de négocier un accord à l’amiable.

Des sanctions pénales

Ces sanctions sont spécialement réservées aux bailleurs ayant fourni un dossier de diagnostic technique frauduleux. Cela concerne notamment le diagnostic de performance énergétique. C’est le service des fraudes de la DGCCRF qui requiert alors les sanctions. Celles-ci peuvent prendre la forme d’une amende ou même d’une peine d’emprisonnement.

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