Immobilier

Business plan immeuble de rapport : guide et conseils

Par Patricia , le 22/10/2021
Business plan immeuble de rapport : comment bien le monter ?

Investir dans un immeuble de rapport est sans conteste l’une des formules de placement immobilier les plus rentables. Cependant pour financer un tel investissement, le recours à un emprunt immobilier est souvent indispensable. Ce qui nécessite notamment le montage d’un dossier solide pour convaincre votre banquier. Dans cet article, nous vous expliquons donc en détails comment réussir le montage d’un business plan immeuble de rapport convaincant.

Immeuble de rapport, qu’est-ce que c’est ? 

Aussi appelé immeuble à loyers ou immeuble locatif, un immeuble de rapport est tout simplement un immeuble acheté en bloc dans le but de le louer en plusieurs appartements ou en plusieurs lots. Cet investissement est effectué en vue d’en tirer une forte rentabilité locative. 

Il peut s’effectuer sous trois formes :

  • Un immeuble de rapport dont les appartements sont déjà loués. Cette formule épargne des tracasseries liées à la recherche de locataires. Pour la banque, elle offre un certain nombre de garanties quant à la fiabilité du projet ;
  • Un immeuble de rapport avec appartements sont vides. Ce type d’achat donne la possibilité à l’investisseur de faire des travaux d’aménagement et de rénovation afin d’accroître la valeur locative du bien ;
  • Un immeuble de rapport « mixte ». Dans ce cas de figure, certains appartements sont vides, tandis que d’autres sont loués. Cette option permet de cumuler les avantages liés aux deux précédents types d’achats. 

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport est un placement immobilier très attractif pour plusieurs raisons : 

Des prix à l’achat avantageux 

Comme dans n’importe quel business, plus le volume acheté est élevé, plus le pouvoir de négociation est important. Dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport, l’investisseur achète plusieurs appartements ou plusieurs lots d’un coup. 

Par conséquent, il profite d’un prix au m2 inférieur à celui d’un appartement similaire acheté à l’unité. La réduction peut aller jusqu’à 30% sur les prix courants pratiqués.

Par ailleurs, l’investisseur paye en une seule fois :

  • Les frais de dossier de la banque ou les frais du courtier ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les commissions d’agent immobilier.

En gros, le coût d’achat final d’un immeuble de rapport est largement inférieur à celui des biens pris individuellement.

Business plan immeuble de rapport : comment bien le monter ?

Un rendement locatif plus élevé 

En achetant à des prix inférieurs à ceux pratiqués sur le marché et en relouant aux tarifs standards, vous réalisez systématiquement une plus-value. De même, si vous décidez de revendre l’immeuble, vous avez la possibilité de revendre lot par lot à des prix plus élevés. Vous êtes donc gagnant à tous les coups. 

La liberté de décision 

En tant que propriétaire exclusif de l’immeuble, c’est vous qui décidez de sa gestion. Vous n’avez donc aucun compte à rendre à d’autres co-propriétaires. Que ce soit pour effectuer des travaux d’aménagement ou de rénovation, vous n’avez pas besoin d’autorisation. C’est également vous qui fixez librement le règlement à suivre par les locataires. 

La garantie de revenus minimums

Un investissement locatif présente deux principaux risques : la vacance et les loyers impayés. Pour un immeuble de rapport, ces deux risques sont beaucoup mieux maîtrisés

En effet, si vous achetez un appartement et qu’un locataire ne paie pas son loyer ou que votre bien est inhabité, vous n’aurez pas de revenus, mais vous aurez tout de même des charges à couvrir. 

Par contre, dans un immeuble locatif, même si certains appartements sont vides ou si certains locataires n’honorent pas leurs engagements, vous continuerez tout de même à percevoir certains loyers. En effet, il y a très peu de chances que tous les appartements d’un immeuble soient vides en même temps ou que tous vos locataires ne payent pas leur loyer.

Par conséquent, il y a moins de risques d’accumuler des impayés au niveau de la banque

Par ailleurs, vous pouvez également réduire les risques en mixant les usages sur les lots. Certaines parties de l’immeuble peuvent par exemple servir de :

  • Locaux commerciaux ;
  • Bureaux d’entreprise ;
  • Garages ;
  • Parkings.

Des charges réduites

En tant qu’unique propriétaire, vous n’avez pas de copropriété à gérer et par conséquent, pas de frais de syndic à payer. Par ailleurs, les impôts fonciers sont moins élevés sur un immeuble que sur la somme des appartements pris séparément. 

De plus, les frais de fonctionnement du bâtiment sont moins élevés, car, en cas de travaux, tous les artisans interviennent au même endroit. Vous disposez ainsi d’une plus grande marge de manœuvre pour négocier sur leurs tarifs et faire des économies. 

Lire aussi : Investissement locatif : quelles sont les charges liées ?

Les éléments constitutifs d’un business plan immeuble de rapport 

Plus qu’un simple investissement, l’achat d’un immeuble de rapport est un projet à bien mûrir et à bien évaluer. Dans ce cadre, la rédaction d’un business plan détaillé est indispensable. C’est ce dernier qui servira de support à la défense de votre demande d’emprunt immobilier à la banque. Pour cela, il doit comporter les éléments suivants :

  • Un résumé du projet ;
  • Un descriptif de votre situation socio-économique : âge, santé, situation professionnelle, situation matrimoniale ;
  • Une description de votre patrimoine actuel : épargne, biens immobiliers, investissements, etc.
  • Une présentation de l’immeuble à acquérir et des raisons qui vous motivent ;
  • Un plan de financement détaillé : montant de l’emprunt, durée du prêt, apport personnel, mensualités ;
  • Les risques identifiés et les mesures palliatives pour limiter leur impact sur le projet ;
  • Un descriptif du modèle économique précisant la rentabilité attendue et les dépenses à effectuer.

Les différentes étapes de la conception du business plan immobilier

Afin de produire les différents éléments constitutifs de votre business plan immeuble de rapport, vous devez procéder par étapes.

L’évaluation du budget

Avant tout, il est important de définir le budget de votre achat. Pour cela, déterminez votre capacité d’endettement actuel et le montant que vous pouvez emprunter à la banque. Mais attention, pour une capacité d’endettement de 100 000 euros sur 25 ans par exemple, vous ne pouvez pas vous positionner sur un projet du même montant. 

En effet, il est nécessaire de prévoir les frais divers comme les frais de dossier de la banque, les frais de notaire, les frais d’agence et un budget pour les travaux à réaliser. Prévoyez également une marge au cas où vous feriez face à des dépenses imprévues.

Une fois que votre enveloppe budgétaire est définie, vous pouvez vous lancer dans la recherche de l’immeuble à acheter.

Business plan immeuble de rapport : comment bien le monter ?

La recherche d’opportunités 

À cette étape, il est important de définir des critères bien précis sur le type de bien que vous recherchez :

  • Immeuble d’habitation ;
  • Immeuble mixte avec des bureaux, des commerces ou encore des parkings ;
  • Immeuble loué ou vide. 

Ensuite, plusieurs moyens de recherche s’offrent à vous :

  • Internet : rendez-vous sur des sites d’annonces comme leboncoin.fr, seloger.com, ou Pap.fr. Ils proposent des outils de recherche permettant de retrouver des biens selon les critères comme la localisation, la superficie, le prix, etc. 

Par ailleurs, de nombreuses agences immobilières postent régulièrement des annonces de vente sur leur site. Vous y trouverez peut-être de bonnes affaires ;

  • Les chasseurs de biens. Vous pouvez solliciter les services d’un professionnel qui cherchera un immeuble de rapport pour vous. En retour, vous devrez lui payer une commission s’il parvient à dénicher le bien parfait ;
  • Le notaire. C’est généralement le premier à être informé des successions et des opérations de vente. Si vous lui faites part de votre désir d’acquérir un immeuble, il peut vous mettre en contact avec des vendeurs ;
  • Le bouche-à-oreille. Parlez de votre projet autour de vous. Un proche peut vous dégoter une bonne affaire.

Le choix du bon immeuble de rapport  

Visitez tous les immeubles qui vous intéressent en prenant le soin de faire à chaque fois, une évaluation basée sur votre liste de critères

A cette étape, quelques calculs prévisionnels s’imposent, comme celui de la rentabilité grosse masse. Cet indice est obtenu en multipliant la somme des loyers hors charge par 100. Cela vous donnera une idée de la rentabilité brute du bien. Ensuite, vous pourrez vous baser sur cela pour faire une offre limitée dans le temps au vendeur. 

La vérification et la contre-vérification de l’immeuble 

Une fois votre offre acceptée, il est crucial de faire une vérification minutieuse de l’immeuble avant de procéder à la signature d’un avant-contrat. En effet, un vice caché comme des problèmes d’humidité peut vous revenir très chère. 

De même, des fausses informations sur les loyers et les dépenses peuvent fausser la rentabilité du projet. Par conséquent, accordez une attention particulière aux aspects suivants :

  • L’aspect financier. S’il s’agit d’un immeuble occupé, récupérez les copies de baux officiels pour vous assurer que le montage financier est bel et bien fiable. Accordez une attention particulière aux tableaux de gestion des années précédentes, aux frais de gestion de l’immeuble ainsi qu’au montant de la taxe foncière ;
  • L’aspect technique. Accompagné d’un artisan, vérifiez la toiture, la façade, la cave, les installations électriques et le système anti-incendie. À cette étape, vous avez encore la possibilité de relever des problèmes afin que le vendeur les corrige à ses frais. Une fois la vente conclue, vous devrez supporter tout défaut constaté ;
  • L’aspect humain. Prenez contact avec les locataires, discutez avec eux à propos des éventuels défauts cachés. 

La recherche de financement 

Vous disposez en moyenne d’un délai de 45 à 60 jours pour trouver le financement de votre immeuble de rapport. Pour cela, vous pouvez vous adresser à votre banque actuelle, mais pas exclusivement. Déposez également votre business plan immeuble de rapport auprès des banques concurrentes, des courtiers en prêts et des organismes spécialisés dans le crédit immobilier. Vous augmenterez ainsi vos chances d’obtenir un financement aux meilleures conditions.

Lire aussi : Comment faire son devis travaux pour un prêt immobilier ?

Patricia