Louer une partie de sa maison : ce qu’il faut savoir

Mettre en location ou une plusieurs pièces inoccupées de son logement principal peut être très avantageux. Cependant, avant de louer une partie de sa maison, il est nécessaire de prendre connaissance de la réglementation en vigueur et des différents contours de ce type d’opération. De même, certaines dispositions et précautions sont indispensables pour rentabiliser l’investissement consenti dans d’éventuels travaux.

On fait le point dans ce guide !

Louer une partie de sa maison : les obligations

Tout propriétaire d’un bien immobilier est libre de louer une partie de son domicile sans demander une autorisation préalable. Toutefois, certaines règles encadrent ce type de location.

Première règle : la résidence à louer doit être une résidence principale

Avant tout, rappelons qu’une résidence est qualifiée de principale quand le propriétaire l’occupe au moins 8 mois par an. Toute personne souhaitant louer une dépendance ou une pièce d’une maison doit en être propriétaire. De même, la partie à louer doit être habitée par le locataire à titre de logement principal. Cette information interpelle sur la durée minimum du bail qu’il est possible de proposer à un locataire. Nous y revenons dans la suite.

Deuxième règle : la partie à louer doit offrir un cadre de vie décent

Cette règle est commune à tous les biens mis en location dans un but résidentiel. Tout propriétaire a en effet l’obligation de fournir à ses locataires un logement décent. Ce dernier doit répondre aux 5 critères suivants :

Une surface habitable minimale : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m et un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
Une bonne performance énergétique ;
L’absence de parasites et autres nuisibles ;
L’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire ;
La mise à disposition de certains équipements de base : chauffage, cuisine, installation sanitaire, etc.

Troisième règle : la partie à louer doit être meublée

Les meubles font partie des équipements de base à mettre à la disposition d’un locataire dans le cadre du bail d’une partie de sa maison. De plus, le respect de cette disposition est nécessaire pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs du bien.

Quatrième règle : effectuer des diagnostics immobiliers pour louer une dépendance

Avant de louer pièce de sa maison, il est nécessaire d’effectuer au préalable, certains diagnostics immobiliers obligatoires. Il s’agit entre autres de :

Le diagnostic amiante ;
Le diagnostic risques et pollutions (ERP) ;
Le Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) ;
Le diagnostic de Performance énergétique (DPE).

Ceux-ci doivent être réalisés par un expert et les rapports doivent être présentés au locataire avant la signature du contrat de location.

Quel contrat de bail pour la location d’une partie de sa maison ?

Pour rappel, la partie de votre maison que vous souhaitez mettre en location doit être meublée. De ce fait, c’est un bail de location meublée qui doit être signé entre les deux parties. Naturellement, le contrat signé impose à chacune des deux parties, le respect de certaines obligations. Par exemple, vous ne pouvez pas renvoyer votre locataire du jour au lendemain. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de bien mûrir la réflexion avant de vous lancer. Par ailleurs, en location meublée, plusieurs contrats de bail sont envisageables. Ces derniers variant selon le motif et de la durée du séjour.

Le bail de location meublée pour résidence principale

Dans ce cas de figure, le logement du propriétaire constitue aussi la résidence principale du locataire. Un bail location meublée résidence principale doit alors être signé entre les deux parties, conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce type de contrat est généralement conclu pour une durée minimum d’un an avec tacite renouvellement. Précisons qu’il est tout de même possible de conclure un bail de location meublée avec une durée initiale supérieure à 12 mois. Cependant, quelle que soit la durée du premier bail, l’insertion d’une clause de tacite reconduction impose une nouvelle périodicité systématique d’un an.

Le bail mobilité prévu par la loi ELAN

Il existe quelques exceptions au principe du bail location meublée résidence principale conclue pour une durée minimale de 1 an. L’une d’entre elles est le bail mobilité. Entré en vigueur en novembre 2018, ce bail s’adresse aux locataires en situation de mobilité :

Personnes en mutation professionnelle ;
Etudiants en stage pour une courte durée ;
Personnes engagées dans un service civique ;
Personnes en mission ou en formation professionnelle.

Pour ce type d’hébergement temporaire meublé, la durée du bail mobilité peut être fixée librement entre 1 et 10 mois au maximum.

Bon à savoir : La loi ELAN du 23 novembre 2018 a également mis en place un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Celui-ci favorise l’accès au logement aux jeunes (moins de 30 ans) qui sont accueillis par des personnes âgées de 60 ans et plus. Une contrepartie financière forfaitaire est exigée par le propriétaire, ainsi que quelques menus services à but non lucratif.

Le bail étudiant d’une durée de 9 mois

Ce bail est un type particulier de bail location meublée résidence principale. Il offre la possibilité aux étudiants d’avoir accès à un logement décent durant leur cursus. Encadré par la loi Alur 2014, sa durée légale est de 9 mois, correspondant à celle d’une année académique.

Précisons que ce type de bail n’est pas tacitement renouvelable. La signature d’un nouveau bail est nécessaire si le locataire souhaite disposer à nouveau du local meublé pour une nouvelle année académique.

Cas particulier des chambres d’hôtes

Il est également possible de louer une partie de sa maison en vue de créer une ou plusieurs chambres d’hôtes. Pour ce type de location, il n’y a pas de bail à conclure. Par contre, obligation est faite au propriétaire d’effectuer au préalable une déclaration auprès de sa mairie. Ladite déclaration s’effectue via le formulaire Cerfa N°13566*03.

Précisons qu’afin de proposer cette formule, vous devez impérativement pouvoir assurer la fourniture de divers services obligatoires (petit-déjeuner, ménage des chambres, fourniture de linge de maison) et respecter la réglementation en la matière.

Louer une partie de sa maison : et la fiscalité alors ?

En principe, les revenus provenant de la location d’une partie d’une résidence principale sont soumis à l’Impôt sur le Revenu. Étant donné qu’il s’agit de location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dès qu’ils dépassent 760 € TTC par an.

Néanmoins, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération, lorsqu’il respecte les conditions suivantes :

Le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables ;
La pièce doit faire partie de sa résidence principale ;
La pièce ou la chambre qu’il loue doit être meublée ;
La partie louée doit constituer le logement principal du locataire.

Notez que les trois dernières conditions font déjà partie des règles à suivre pour louer une partie de sa maison. L’appréciation du premier critère s’effectue en se basant sur les deux plafonds de loyer publiés annuellement par l’administration publique.

En 2022, le plafond annuel de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises est fixé à 192 € en Ile-de-France. Dans les autres régions, il est de 142 €.

Dans les deux cas, on observe une augmentation de 1 € par rapport aux plafonds de 2021. Il est donc important de vérifier chaque année les prix publiés pour être sûrs de remplir cette condition.

Quels sont les droits du propriétaire qui loue une partie de sa maison ?

En tant que propriétaire du bien immobilier mis en location, vous pouvez faire valoir un certain nombre de droits. Vous avez notamment la possibilité d’exiger un dépôt de garantie au locataire avant son installation. Le montant de celui-ci est estimé par rapport à celui du loyer. D’un autre côté, vous pouvez aussi récupérer une partie des charges, ainsi qu’une partie de la taxe d’habitation.

Louer une partie de sa maison à son entreprise : est-ce possible ?

Il est tout à fait possible de louer une partie de son logement à son entreprise. Cela permet notamment au chef d’entreprise de profiter d’une certaine souplesse dans le paiement des loyers. C’est donc une option idéale pour les entreprises naissantes.

Elle nécessite cependant le respect de quelques règles. En tant que propriétaire, vous devez notamment :

Rédiger un bail de location ;
Délivrer des quittances de loyer au nom de l’entreprise ;
Déclarer les loyers dans votre déclaration de revenus annuels.

De plus, il est important de tenir compte de certaines subtilités de la réglementation afin d’en tirer le meilleur parti.

Par exemple, si le loyer payé fait l’objet d’une déduction de charges dans la fiscalité de l’entreprise, le dirigeant, propriétaire des lieux, peut faire face à une charge fiscale plus importante à titre personnel. Aussi, avant de louer une partie de votre résidence principale à votre société, évaluez d’abord le coût de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

Il faut aussi préciser que pour bénéficier d’une baisse de la taxe d’habitation, il faut une séparation évidente entre l’entreprise et le logement. Pour cela, il est donc recommandé d’installer votre société dans une dépendance de la maison plutôt que dans une ou plusieurs pièces du bloc principal.

Originally posted 2022-06-08 20:48:35.