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Acheter une maison sans apport avec un seul salaire : comment faire  ?

Obtenir un prêt immobilier pour acheter une maison sans apport et avec un seul salaire est souvent difficile. Pour des raisons liées au risque d’insolvabilité, les banques et autres organismes prêteurs accordent en effet plus facilement un crédit aux emprunteurs en couple.

Néanmoins, financer son projet immobilier seul et sans apport reste envisageable, à condition de respecter certaines exigences. Tous les détails dans la suite de cet article.

Le crédit score : l’indicateur global pour acheter une maison sans apport avec un seul salaire

Le credit scoring désigne l’évaluation du risque de défaillance-crédit d’un emprunteur. En d’autres termes, il permet à un organisme prêteur d’analyser la solvabilité de son client afin d’évaluer au mieux les risques de non-remboursement.

En gros, plus votre credit score est élevé, plus vous aurez de facilité à obtenir un prêt immobilier.

Afin de déterminer le credit score d’un emprunteur, les banques tiennent compte de quelques indicateurs essentiels. L’analyse de ces derniers permet de calculer la capacité d’emprunt du demandeur. Cette valeur représente le montant maximum qui peut être prêté à un individu en fonction de ses revenus, de ses charges et de son taux d’endettement.

Le taux d’endettement recommandé pour devenir propriétaire seul et sans apport

Le taux d’endettement est un ratio correspondant à la part de revenus entrant uniquement dans le remboursement de l’ensemble des prêts souscrits par un emprunteur : crédit à la consommation, crédit vacances, crédit immobilier, etc.

Ce seuil d’endettement a pour but d’éviter que l’emprunteur ne se retrouve submergé par un trop-plein de dettes. Par défaut, il est désormais fixé à 35 % du montant des revenus de l’intéressé.

Cas pratique : Prenons l’exemple d’une personne qui touche uniquement le SMIC, soit 1 269 euros de revenus mensuels. Un taux d’endettement correct implique que le total de ses mensualités de crédits (prêt immobilier y compris) soit inférieur ou égale à 35 % de 1269 euros. Le montant à ne pas dépasser doit donc être de 444,15 euros par mois.

Le reste à vivre pour maintenir un niveau de vie correct

Si le respect du taux d’endettement permet d’éviter que l’emprunteur ne croule sous les dettes, il ne garantit pas que ce dernier puisse continuer de subvenir à ses besoins tout en remboursant son nouveau prêt immobilier. C’est là qu’intervient le reste à vivre.

Cette valeur représente le montant restant des revenus après le paiement de toutes les charges liées aux différents prêts. Le crédit immobilier dont la demande est en cours de traitement est naturellement inclus dans ce calcul.

La formule utilisée est la suivante : reste à vivre = revenus de l’emprunteur – charges de l’emprunteur. En matière de pourcentage et en considérant le taux d’endettement recommandé (35 %), un bon reste à vivre doit représenter 65 % des revenus. L’emprunteur touchant un SMIC devrait donc avoir un reste à vivre de 824,85 euros.

Dans le cas spécifique d’un demandeur souhaitant faire un prêt pour acheter une maison sans apport avec un seul salaire, les banques considèrent un reste à vivre d’au moins 400 euros pour gérer les dépenses courantes.

La décision finale de l’organisme prêteur peut donc aller au-delà de l’application stricte des formules et pourcentages prévus.

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Quid du saut de charge ?

Le saut de charge est déterminé par la soustraction du montant du loyer payé actuellement par l’emprunteur, des mensualités de crédit qu’implique le prêt immobilier.

Cet indicateur permet à la banque de s’assurer qu’après souscription du prêt, l’emprunteur peut aisément conserver un niveau de vie convenable. De ce fait, le saut de charge doit être le plus bas possible.

Plus le saut de charge est proche de 0, plus cela est intéressant pour la banque. Et lorsqu’il est négatif, c’est encore mieux ! En effet, cela signifie que le budget à débourser pour devenir propriétaire est moins important que celui que nécessite la location de l’appartement actuel.

Cas pratique : En supposant que le demandeur paie actuellement un loyer mensuel de 500 euros et que la souscription au crédit immobilier implique une mensualité de 450 euros, le saut de charge est de 450 – 500 euros, soit un saut de charge de – 50 euros.

Les revenus pris en compte dans le remboursement du crédit immobilier

Selon leur origine, les revenus entrant dans la détermination du credit score sont différemment appréciés.

Un CDI en entreprise ou à la fonction publique

Un salarié en CDI (contrat à durée indéterminée) hors période d’essai est aussi bien noté qu’un fonctionnaire public. En effet, le salaire ou traitement de ce type d’emprunteur est pris en compte à 100 % dans le calcul des revenus.

Le profil de l’emprunteur est encore plus intéressant pour les banques quand ce dernier exerce un emploi très demandé sur le marché. En effet, en cas de perte d’emploi, il aura a priori de la facilité à signer un autre contrat.

Pour un CDD

Avec un contrat à durée déterminée, l’évaluation est plus délicate. Il y a en effet plus de risques que le concerné se retrouve dans l’incapacité de rembourser son prêt. Il en est de même pour les salariés intermittents et les dirigeants d’entreprise.

Dans ce cas, plutôt que de considérer uniquement les trois derniers salaires, la banque prend en compte la moyenne des revenus sur les trois dernières années.

Les revenus hors salaire

Avoir un seul salaire n’est pas synonyme d’avoir une seule source de revenus. En effet, être salarié ne vous empêche pas de mener des activités parallèles pouvant générer des revenus. Vous pouvez par exemple être salarié et commerçant ou salarié et artisan. De même, un salarié peut percevoir des loyers grâce à un investissement locatif.

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Ce sont autant de revenus qui sont pris en compte par les établissements bancaires pour étudier le dossier d’un futur emprunteur. N’hésitez donc pas à mettre en avant vos autres sources de revenus afin de maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Précisons que les revenus provenant de loyers ne sont pris en compte qu’à 70 %. Les 30 % restants sont laissés de côté en raison des risques d’impayés et de vacances locatives. Quant aux primes exceptionnelles, elles sont évaluées sur une moyenne de 3 ans.

Enfin, les aides sociales comme les allocations chômage n’entrent pas en ligne de compte.

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Comment devenir facilement propriétaire sans apport personnel ?

L’apport personnel désigne la part du financement provenant directement de la poche du futur propriétaire. Généralement fixé à 10 % du montant emprunté, il sert essentiellement au règlement des frais annexes du crédit immobilier.

Ne pas avoir d’apport personnel rend l’obtention d’un prêt bancaire plus difficile. Cela est notamment lié à la recommandation émise par le Haut Conseil de Stabilité Financière à ce propos. Celle-ci invite les banques à ne pas prêter à 110 % (capital emprunté + 10 % des frais annexes).

De ce fait, les établissements bancaires réservent le prêt immobilier sans apport à deux types de profils assez précis :

  • Les emprunteurs avec un dossier très solide : excellente stabilité de la situation professionnelle, revenus élevés, etc. ;
  • Les investisseurs locatifs : Si vous empruntez en vue de construire un bien locatif, les loyers que vous percevrez serviront pour le règlement des mensualités. Les risques de non-remboursement sont donc amoindris.

Cependant, même si vous n’appartenez à aucune de ces catégories, les astuces suivantes peuvent vous aider à atteindre votre objectif.

Recourir à un prêt aidé

Le prêt aidé est un dispositif permettant d’amortir le coût total d’un emprunt immobilier. Il peut prendre diverses formes :

  • Prêt à taux zéro ou PTZ ;
  • Prêt Conventionné (PC) ;
  • Prêt aux fonctionnaires ;
  • Prêt d’Accession Sociale (PAS) ;
  • Prêt des collectivités territoriales ;
  • Prêt Epargne logement (issu du PEL), etc.

Le prêt action logement ainsi que le prêt locatif social font également partie de la liste. L’accès à chacune de ces aides est conditionné par le respect de critères bien précis. De plus, elles n’offrent pas les mêmes avantages. Il convient donc de se renseigner sur chacune d’elles et de faire une comparaison afin de choisir la formule idéale.

Assainir sa gestion financière

Un emprunteur à faibles revenus, mais dont la gestion financière est saine, est plus rassurant qu’un emprunteur à hauts revenus gérant mal ses finances. Les relevés de compte sont souvent étudiés par les banques afin d’examiner cette gestion. Si nécessaire, n’hésitez pas à reporter votre demande de crédit, le temps de redresser votre situation.

Allonger la durée d’emprunt

Plus la durée de remboursement est longue, moins un crédit impacte vos finances. Les mensualités à payer sont alors moins élevées et donc, plus faciles à supporter. À l’aide des simulateurs d’emprunt en ligne, vous pouvez trouver la durée idéale en simulant plusieurs scénarios de remboursement.

Jouer sur les garanties supplémentaires

En plus d’avoir un organisme caution, ou même à défaut, certaines garanties complémentaires peuvent rassurer la banque. Il s’agit notamment de l’hypothèque ou d’une IPPD (Inscription en privilège du prêteur de deniers) sur le bien à acquérir.

Faire attention aux taux de l’emprunt

Les taux à considérer sont le taux d’intérêt (TAEG) et le taux d’assurance de prêt. Plus ils sont faibles, moins le coût total de l’emprunt immobilier est important. Il est donc important de bien comparer les différentes offres sur cette base afin de choisir la plus avantageuse.

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