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PACS pour l’achat d’une maison : avantages, inconvénients et conseils d’experts

Aujourd’hui, de plus en plus de couples souhaitent acquérir un bien immobilier à deux sans avoir forcément à se marier. Pour ces derniers, le PACS est souvent perçu comme l’option idéale en raison de ses particularités juridiques.

Mais quels sont les réels avantages du PACS pour l’achat d’une maison ? Ce régime matrimonial est-il vraiment l’option idéale ? Comment en tirer le meilleur pour les conjoints pacsés ?

PACS pour l’achat maison : les bases juridiques à connaître

Avant d’aller plus en profondeur dans le développement du sujet, il est important de bien comprendre certaines notions essentielles.

C’est quoi exactement le PACS ?

Le PACS (Pacte civil de solidarité) est un contrat signé entre deux personnes majeures, de même sexe ou de sexe opposé, afin d’organiser leur vie commune selon des obligations et des droits spécifiques.

Conformément aux dispositions du contrat, chaque partenaire s’engage à :

  • Une vie commune ;
  • Une assistance en cas de chômage ou de maladie ;
  • Une aide matérielle réciproque selon ses ressources financières ;
  • Une solidarité concernant les dettes contractées pour les besoins courants du couple.

Mais attention ! Dans le cas de l’achat d’une maison, cette solidarité n’est pas automatiquement exigée pour le remboursement de l’emprunt immobilier.

Sous quels régimes peut-on conclure un PACS ?

On distingue deux régimes distincts de PACS : la séparation des biens et l’indivision.

Sous le régime de la séparation de biens, une maison acquise (même après la signature du PACS) est considérée comme étant la propriété de celui qui l’a achetée. C’est le cas, même si l’autre partenaire paye un loyer ou contribue d’une manière ou d’une autre aux charges de la vie commune.

Par contre, dans le cas du régime de l’indivision, les partenaires admettent que l’ensemble des biens acquis en commun ou séparément leur appartiennent pour moitié. De ce fait, lorsqu’un prêt immobilier est contracté pour acheter une maison, les partenaires sont solidairement responsables de celui-ci.

La banque peut alors exiger le recouvrement du prêt auprès du partenaire de son choix. C’est la raison pour laquelle il est vivement recommandé de bien mûrir ses réflexions avant de faire un prêt sous ce régime.

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Quelle différence entre PACS et mariage ?

Proposé en 1990 et instauré en 1999 par l’article 515-1 du Code civil, le PACS constitue, avec le mariage, l’une des deux formes d’union civile. Contrairement au mariage, le PACS offre plus de souplesse en matière de séparation et de succession sur le plan juridique. De plus, les pacsés ont généralement très peu de formalités à remplir à la signature, comme à la dissolution du contrat.

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Quels sont concrètement les avantages du PACS ?

En plus de ses avantages comparativement au mariage, sachez que le PACS présente surtout un avantage fiscal en matière de donation. En effet, pour un couple pacsé, les droits de donation sont calculés après abattement. Le barème utilisé pour le calcul reste cependant identique à celui appliqué aux couples mariés.

En outre, il faut préciser que les donations entre les partenaires sont soumises à des droits de mutation. Ces derniers varient en fonction des liens familiaux. Plus ceux-ci sont proches, plus l’imposition est faible. La taxe appliquée sur les donations peut donc être largement inférieure à celle appliquée à une tierce personne (60 %).

Un autre avantage très important du PACS est qu’en cas de décès, le partenaire survivant possède un droit de jouissance sur le bien pendant 12 mois. Cela est indépendant du fait que celui-ci bénéficie d’une partie de la propriété du bien immobilier ou non. Aussi, cet avantage dont bénéficient les couples pacsés leur permet d’accéder plus facilement à un prêt immobilier.

Maintenant que les différents rappels sont passés en revue, nous pouvons aborder les implications juridiques liées au PACS pour l’achat d’une maison.

Gardez cependant bien à l’esprit que la règle des droits et responsabilités de chaque partenaire pacsé sur la maison achetée dépend essentiellement du fait qu’ils soient unis par un PACS en séparation de patrimoines ou en indivision.

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PACS sous le régime de la séparation des biens : quelles sont les conséquences juridiques ?

La séparation de biens est considérée comme le régime légal par défaut du PACS, depuis l’adoption de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités. Ses modalités sont fixées par l’article 515-5 du Code civil.

Comment s’effectue la répartition du patrimoine ?

En matière de répartition du patrimoine, la question est vite tranchée, puisque l’article 515-5 du Code civil précise que « chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels ».

Toutefois, les partenaires ont toujours la possibilité d’acheter des biens immobiliers en commun. Dans ce cas, après l’achat d’une maison par exemple, chaque partenaire détient une quote-part en fonction de sa participation au paiement des crédits et de son apport.

La recommandation de notre expert : Pour éviter les litiges en cas de rupture du PACS, il est recommandé aux partenaires d’inventorier rigoureusement les biens acquis durant le pacte.

Pour cela, il suffit de réaliser un tableau à double entrée dans lequel les pourcentages de propriété de chaque partenaire sont clairement mentionnés pour chaque bien immobilier.

Attention ! Il n’existe pas de solidarité dans les dettes pour le régime de séparation de biens. De ce fait, les dettes personnelles qui précèdent ou succèdent le PACS n’engagent que le conjoint qui les contracte. Précisons toutefois que les deux conjoints sont solidaires des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante.

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PACS pour l’achat d’une maison : que se passe-t-il en cas de séparation ?

En cas de séparation, c’est l’acheteur de la maison qui détient sa propriété. Cependant, lorsque l’achat est réalisé en commun sous le régime de la séparation des biens, certaines dispositions peuvent être prises pour éviter les conflits.

Par exemple, il est possible de vendre le bien et de répartir la somme obtenue au prorata de la participation de chaque pacsé. Si nécessaire, le montant du prêt à rembourser peut être prélevé avant le partage.

Si l’un des partenaires souhaite conserver la propriété de la maison achetée, il a la possibilité de procéder à un rachat de soulte. Il s’agit du rachat des parts de l’autre partenaire, si ce dernier donne son accord.

Est-ce que le PACS protège le conjoint sous ce régime ?

En cas de décès, si le bien appartient uniquement au partenaire décédé, aucun statut ne protège le conjoint vivant.

Comme évoqué plus haut, ce dernier ne bénéficiera que d’une protection mineure qui consiste à le laisser jouir gratuitement du bien pendant un an, à condition qu’il s’agisse de la résidence principale. Précisons que ce droit de jouissance peut ne pas lui être accordé si le défunt l’interdit dans son testament. Il sera alors automatiquement expulsé du logement.

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Comment protéger son conjoint en cas de décès ?

Pour se protéger mutuellement, les pacsés peuvent rédiger des testaments réciproques afin de permettre au survivant de recevoir des droits sur le bien en héritage sans léser les éventuels héritiers. D’ailleurs, ces derniers sont protégés par la législation française, puisqu’il est impossible de déshériter l’un de ses enfants.

Précisons qu’en cas de décès, c’est le régime de l’indivision avec les héritiers qui est appliqué par défaut pour les propriétaires uniques.

Implications juridiques du PACS pour l’achat d’une maison : cas du régime de l’indivision

Avant la réforme établie par la loi du 23 juin 2006, l’indivision était le régime légal en vigueur pour un PACS. Rappelons que sous ce régime, un bien acheté seul par un conjoint appartient pour moitié à l’autre conjoint. Ce sont justement les difficultés liées à l’application de cette condition qui ont motivé la mise en œuvre de la réforme.

Comment les biens immobiliers sont-ils répartis sous ce régime ?

Si les deux partenaires figurent sur l’acte d’acquisition de la maison, alors ils sont propriétaires indivis de cette dernière dans les proportions indiquées dans l’acte de vente. Quand cela n’est pas fait, la maison est réputée indivise par moitié.

Attention ! Les biens acquis avant le PACS restent la propriété individuelle de chaque partenaire.

Pour les biens acquis sous PACS, il est important de définir les droits et les responsabilités de chaque partenaire. Pour cela, il est possible de passer une convention d’indivision établie par acte notarié pour une durée de 5 ans au maximum. Cette dernière est renouvelable plusieurs fois et se fait d’un commun accord.

En principe, si l’un des partenaires contracte un prêt pour financer l’achat de la maison, l’autre n’est pas solidaire du remboursement de ce prêt. Toutefois, c’est la règle de l’indivision qui s’applique généralement pour les dettes issues de la gestion et de la conservation du bien immobilier.

En effet, la majorité des organismes prêteurs exigent que le prêt soit réalisé par les deux partenaires. De ce fait, ils seront solidairement engagés vis-à-vis de l’établissement pour le montant total du prêt.

Que se passe-t-il en cas de décès ou de séparation ?

En cas de décès, et en l’absence de convention ou de testament, les partenaires ne peuvent pas hériter l’un de l’autre. Ils sont considérés comme deux étrangers l’un vis-à-vis de l’autre.

En présence d’enfants, le legs du défunt est réalisé et limité à la quotité disponible. Le survivant reste donc en indivision avec l’héritier du défunt. En l’absence d’enfants, la maison peut être léguée au partenaire.

Dans tous les cas, ici aussi, le partenaire survivant bénéficie de la jouissance du logement pendant un an. En cas de séparation, l’une des solutions à envisager est la vente du logement. Le fruit de la vente est alors partagé proportionnellement aux quotes-parts de chaque partenaire.

Il est aussi possible de maintenir l’indivision et de convenir que l’un des partenaires jouisse de la maison en contrepartie d’une indemnité dont le montant est fixé d’un commun accord.

Enfin, pour une gestion optimale de la situation dans ces différents cas de figure, l’accompagnement d’un professionnel du droit est vivement recommandé.

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