Remboursement du séquestre notaire : comment procéder ?

En matière de vente, et surtout de vente immobilière, la confiance des parties est de mise. Le vendeur et l’acheteur ont chacun des obligations qui visent à donner le maximum de garanties. C’est alors qu’il arrive de recourir à un contrat de garantie de confiance avant la signature du principal contrat de vente immobilière.

C’est pareil dans plusieurs autres domaines où le vendeur a besoin d’avoir une garantie de son acheteur avant de se lancer dans les négociations et autres risques y afférents. On parle du séquestre. L’acheteur n’ayant aucune obligation d’acheter peut toutefois réclamer le remboursement de la somme déposée pour rassurer son vendeur de sa bonne volonté. Mais comment procéder en de pareil cas ?

Tout comprendre de la notion de séquestre

Dans le langage juridique courant, le séquestre est d’abord une personne à qui on a confié la garde d’une chose objet de litige. Ce dernier conserve cette chose en attendant que le propriétaire soit désigné.

La désignation d’une telle personne peut venir soit de la justice, soit de l’accord des deux parties. En matière de vente et surtout immobilière, le séquestre est plutôt une somme, un montant déposé très souvent chez un notaire par un potentiel acheteur. De commun accord avec le vendeur, celui qui a manifesté la volonté d’acheter dépose une somme chez le notaire de leur choix.

L’objectif ici est de montrer la bonne foi de l’acheteur au vendeur. Néanmoins, ce dernier n’est pas obligé d’acheter à cause de la garantie déposée. Dans tous les cas, il peut demander le remboursement de son argent. Il faut retenir que le séquestre n’est pas une obligation dans une vente.

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Maîtriser la procédure dans chaque cas pour ne pas perdre

Il existe plusieurs cas d’espèce dans la procédure d’un remboursement du séquestre notaire:

• Le cas d’une rétractation ;
• Le cas de non-réalisation d’une clause ;
• Le cas d’un refus de remboursement du séquestre par le vendeur.

Le cas d’une rétractation

C’est très souvent l’une des causes de remboursement du séquestre immobilier. Elle consiste à dire clairement au vendeur qu’on ne veut plus acheter. Vous avez l’obligation de le lui notifier avec accusé de réception si possible à partir du jour où vous avez reçu du vendeur la notification de la promesse contractuelle de vente.

Votre volonté de ne plus acheter doit se manifester dans un délai de dix jours. Si vous le faites ainsi, vous recevez votre argent sans protocole. Celui qui a reçu l’argent vous le retourne dans un délai de 21 jours.

À compter du jour de votre rétractation, le notaire ou l’agent immobilier selon le cas n’a plus besoin de vous contraindre à d’autres obligations ou justifications avant de restituer les sous.

Le cas de non-réalisation d’une clause

Il peut arriver que votre rétractation ne vienne pas dans ce délai légal. C’est encore possible de récupérer votre argent. Dans ce cas, il faut apporter la preuve qu’il y a une ou plusieurs clauses du compromis qui ne sont pas respectées.

Le non-respect de cette clause ne doit pas être de votre faute. En effet, ce qu’on peut appeler avant-contrat peut contenir des « clauses suspensives ». C’est-à-dire qu’il y a des conditions à remplir avant la réalisation de la vente.

Ainsi, lorsqu’il y a non-accomplissement d’une condition et que cela ne dépend pas de vous, vous pouvez réclamer remboursement du montant du séquestre. Il suffit d’apporter la preuve de non-accomplissement et celle de votre innocence. Si vous avez promis d’acheter l’immeuble après l’obtention d’un prêt et que la banque vous le refuse, ce n’est pas votre faute.

Le cas de refus de remboursement du séquestre par le vendeur

Il n’est pas rare de voir le vendeur s’opposer au remboursement du séquestre. Si cela n’est pas souvent possible dans le cas d’une rétractation, on le trouve dans le cas de non-réalisation d’une clause.

Étant donné qu’il faut savoir qui est responsable du fait que la clause suspensive n’est pas accomplie, il faut s’attendre à des fuites de responsabilités. À cet effet, lorsque les responsabilités ne sont pas clairement situées, le notaire ou la personne qui garde le séquestre doit attendre. Il faut saisir une juridiction compétente pour résoudre le litige d’abord avant toute restitution. Il faut l’entente des deux parties pour restituer le séquestre.

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Le régime juridique du séquestre

Quatre régimes juridiques régissent le séquestre :

• Sur son obligation ;
• Sur le montant ;
• Sur la personne habilitée à prendre le séquestre ;
• Sur les modalités de dépôt et de remboursement du séquestre.

Sur son obligation

Le séquestre n’est pas obligatoire. Il n’y a jusqu’à ce jour aucune loi qui oblige un vendeur ou un acheteur à ce principe. Toutefois, il existe deux cas dans lesquels il devient une exigence.

Premièrement lorsque vous voulez acheter un bien qui n’existe pas encore au moment du compromis de vente. On parle de « vente en l’état futur d’achèvement » ; la loi encadre très bien une situation pareille.

Le second cas, c’est lorsque le délai de validité de la promesse de vente dépasse 18 mois. Le séquestre est exigé.

Sur le montant

Normalement, il revient aux parties contractantes de s’entendre sur le montant du séquestre. Dans la pratique immobilière, le montant varie généralement entre 5% et 10% du prix de vente.

Néanmoins, les parties n’ont plus le choix quand ils se retrouvent dans les deux cas où le séquestre est obligatoire. C’est 5% du prix de vente lorsque le délai de la réalisation de la vente à l’état futur ne dépasse pas un an. Lorsque ce délai est compris entre un an et deux ans, le séquestre doit être 2% du prix de vente.

Au-delà de 18 mois pour une durée de compromis, le séquestre est de 5% du prix de vente.

Sur la personne habilitée à prendre le séquestre 

Dans les cas où le séquestre devient obligatoire, la loi exige qu’il soit déposé auprès d’un notaire. Le recours à un compte spécial est aussi recommandé par la loi.

Dans les autres cas non encadrés par les textes, les parties peuvent choisir. Très souvent, il y a des agents immobiliers qui le reçoivent. On retrouve aussi des personnes qui le déposent chez le vendeur.

Pour plus de sécurité, il est conseillé d’avoir un compte séquestre chez un notaire même si la loi ne vous y oblige pas. Ainsi, vous avez la garantie de la neutralité de ce dernier lorsque surviendra une mésentente.

Sur les modalités de dépôt et de remboursement du séquestre 

Si la loi reste muette dans la majorité des cas, il faut reconnaître que la modalité est en fonction du montant. Ainsi, il est recommandé de le déposer par chèque lorsque le montant n’excède pas 3000 euros. Dans le cas contraire, il faut procéder par virement pour plus de sécurité. Au dépôt comme au retrait, ce principe est valable.

Vous devez savoir que dans les cas de remboursement, le montant peut être soumis à des intérêts. Ceci arrive lorsque le remboursement n’est pas effectif dans le délai de 21 jours.

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Séquestre et dépôt de garantie : deux notions bien distinctes

Comme mentionné plus haut, le séquestre est la somme versée par le futur acheteur d’un bien immobilier, afin de signifier sa bonne foi. Il ne s’agit pas d’une obligation, et la somme versée peut être remboursée en cas de rétractation.

De son côté, le dépôt de garantie est une somme versée dans le cadre de la location d’un bien immobilier. Il s’agit là de la première différence entre le séquestre et le dépôt de garantie. Le premier est versé dans le cadre d’un achat immobilier, tandis que le second est versé pour une location.

Ensuite, il faut savoir que le dépôt de garantie est un versement strictement encadré par la loi, non seulement pour les modalités de versement, mais aussi pour les conditions de restitution. Cette somme est également appelée caution locative.

Elle est remboursée au locataire à la fin du contrat de bail, dans un délai maximum de 2 mois après la restitution des clés au bailleur. Ce dernier peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, à condition de pouvoir les justifier.

Ainsi, contrairement au séquestre qui est remboursé uniquement en cas de rétractation de l’acheteur, la restitution de la caution locative intervient à la fin du contrat de bail, une fois que le locataire a fait usage du bien pendant une période donnée.

Dans quel cas le propriétaire peut-il effectuer des retenues sur un dépôt de garantie ?

Une fois de plus, le dépôt de garantie se différencie du séquestre, car le propriétaire peut y faire des retenues au besoin. Comme vous pouvez vous en douter, le séquestre doit être remboursé intégralement à l’acheteur, si celui-ci décide de se rétracter dans le délai imparti par la loi.

Concernant le dépôt de garantie ou la caution locative, le montant versé doit normalement être remboursé intégralement au locataire lors de son départ. Toutefois, il peut y avoir des retenues dans certains cas spécifiques.

Des loyers ou charges impayés par le locataire

Si le locataire quitte le logement en ayant des loyers en retard ou des charges impayées, il ne peut espérer un remboursement intégral de son dépôt de garantie. En effet, le propriétaire est en droit de récupérer le montant correspondant aux dettes du locataire. Il lui suffit de justifier les sommes retenues avec les courriers de relance envoyés pour les impayés du locataire.

Des travaux de réparation à faire dans le logement

Le propriétaire peut aussi effectuer des retenues sur le dépôt de garantie de son locataire, si ce dernier, au moment de son départ, laisse le logement dans un état de dégradation avancée. En effet, si le locataire n’a pas fait usage du bien immobilier mis à sa disposition, tel que l’exige le contrat de bail, les réparations à faire seront financées par sa caution locative.

Le propriétaire peut alors fournir des preuves telles qu’un état des lieux ou des photos qui prouvent la nécessité des travaux à effectuer pour remettre le logement en état. Dans ces conditions, il peut effectuer des retenues sur la caution en toute légalité.

Que retenir ?

De tout ce qui précède, il convient de retenir que le séquestre en matière de vente est une garantie de bonne foi de l’acheteur. Il n’est pas obligatoire, mais possible selon les clauses du contrat de compromis des parties.

Il est remboursable en cas de rétractation de l’acheteur. Celui-ci doit notifier son avis d’abandon du projet d’achat au vendeur dans un délai de 10 jours après la conclusion du compromis.

Il peut aussi entrer en possession de son argent lorsqu’il y a non-accomplissement d’une condition nécessaire à l’achat ou à la vente. Il n’est cadré par la loi que lorsqu’il y a vente à l’état futur achèvement ou lorsque le délai de validité du compromis est long.

Dans tous les cas, son montant est compris entre 5% et 10% du prix de vente. Il est déposé de préférence chez un notaire pour éviter tout désagrément.

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Originally posted 2021-10-10 12:00:00.