reussir son premier investissement locatif

Comment réussir son premier investissement locatif : guide et conseils d’experts

En matière d’investissement, l’immobilier locatif est considéré comme une valeur refuge. Cependant, quand on est novice dans ce secteur, on n’est pas à l’abri des erreurs. Elles sont même assez courantes ; certaines pouvant remettre en cause l’opportunité de l’investissement. Comment donc réussir son premier investissement locatif à tous les coups ? Quels sont les pièges à éviter ?

Quelles sont les précautions à prendre pour réussir son premier investissement locatif ?

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est important de bien se préparer avant de se lancer dans le monde de l’investissement immobilier locatif. Dans ce cadre, voici quelques préalables essentiels.

Bien s’informer

Avant toute démarche, il est important de bien vous informer sur le secteur et sur le fonctionnement de l’immobilier locatif. Faites des recherches aussi pointues que possible sur les points essentiels, comme :

  • Le marché locatif ;
  • La fixation du loyer ;
  • La fiscalité du secteur ;
  • La gestion locative, etc.

Plus vous en saurez sur ces différents aspects, mieux vous aborderez votre premier investissement locatif.

Faire un bilan patrimonial

La deuxième étape de votre préparation doit consister en un bilan de vos avoirs. Il s’agit ici d’évaluer les biens dont vous disposez déjà, vos moyens financiers, ainsi que le régime fiscal auquel vous êtes soumis.

Ce bilan patrimonial vous servira de référence dans la fixation d’objectifs clairs et précis pour votre investissement.

Penser aux aspects patrimoniaux

Tenez compte des contours juridiques de l’investissement sur le plan patrimonial. Cette précaution est utile, notamment dans le cas où vous souhaitez transmettre vos biens immobiliers à vos descendants. Les investissements en couple méritent une préparation particulière, afin de prévenir les potentielles mésententes.

Afin de bénéficier des meilleurs conseils sur la question, n’hésitez pas à interroger votre notaire.

L’importance d’une bonne stratégie pour réussir son premier investissement locatif

Comme pour tout autre investissement, l’immobilier locatif nécessite une bonne structuration. Bien définir sa stratégie dès le départ est donc crucial. Pour un premier investissement, ladite stratégie doit bien prendre en compte les différents risques et établir leur rapport face aux rendements attendus.

Bien cerner les risques liés à un investissement locatif

Quel que soit le type d’immobilier locatif dans lequel vous investissez, cela comporte naturellement un certain nombre de risques. Les plus importants à prendre absolument en compte sont notamment :

La vacance locative

Elle se rapporte aux changements de locataires, avec pour effet de laisser le bien non loué pendant certaines périodes de l’année. Particulièrement élevée dans l’investissement locative saisonnier, la vacance locative impacte logiquement les rendements. Il est donc important d’en tenir compte dans vos prévisions.

La détérioration du bien immobilier

Les locataires indélicats qui ne prennent pas soin de votre bien immobilier font partie des risques permanents de l’investissement immobilier locatif. Prévoir des réparations et travaux exceptionnels est donc indispensable.

Les loyers impayés

Qu’importe le montant du loyer, le risque d’impayés est inhérent à l’investissement immobilier à but locatif. Les débiteurs appartiennent souvent à une catégorie de clients ayant peu de moyens et ne pouvant donc déposer une caution personnelle.

Précisons cependant que souscrire une garantie loyers impayés (GLI) auprès de votre assureur peut vous couvrir contre ce risque.

premier investissement locatif

Ce sont là autant de risques qui peuvent fausser les prévisions de rendements que vous avez faites pour votre premier pas dans le locatif. Le choix de la stratégie doit donc partir des objectifs que vous visez sans négliger le profil de risques qui y est associé.

La stratégie de l’investissement locatif patrimonial

Vous souhaitez effectuer votre premier investissement locatif avec un profil à faibles risques ? Le locatif patrimonial est un excellent choix de sécurité. Bien qu’il offre des rendements relativement faibles (2 à 4 % par an), ce modèle d’investissement peut s’avérer très avantageux sur le long terme.

Le principe ici est d’investir dans l’acquisition de bien idéalement situés (Paris, Nice, Lyon, etc.) et ciblant des locataires « sûrs ». Il s’agit notamment des jeunes actifs diplômés et des familles de cadres supérieurs.

Précisons toutefois que l’acquisition de ce type de biens demande un important investissement financier. Il est donc recommandé de préparer un apport personnel conséquent pour ne pas mettre à mal votre capacité d’emprunt.

En effet, cette dernière vous permet plus tard de diversifier vos investissements locatifs. Si elle est trop affectée, votre capacité d’investissement risque de l’être aussi.

La stratégie équilibrée

Promettant des rendements annuels de 4 à 7 %, le locatif équilibré implique un niveau de  risques légèrement plus élevé que pour un investissement patrimonial. L’équilibre est cependant assuré en ciblant les villes moyennes. La cible principale est alors constituée de familles souhaitant vivre près des centres-villes.

Contrairement au locatif patrimonial, la présente stratégie exige un apport personnel moins important, avec une structure de rendement différente.

Si vous préférez recourir à d’autres stratégies sans changer la structure de rendements, le coliving et les collocations de grandes villes sont des pistes à explorer.

Lire aussi : Quel quartier d’Ajaccio pour vivre ou investir dans l’immobilier ?

L’investissement locatif agressif

Un cran au-dessus des deux précédentes, la stratégie agressive vise un rendement annuel supérieur ou égal à 10 %. Avant de sauter sur ce type d’opportunités, prenez le temps de bien évaluer les risques associés. Il y en a toujours et dans certains cas, il vaut mieux ne pas tenir un tel pari.

Cela ne signifie pas qu’il faut passer à côté, mais foncer tête baissée fait partie des erreurs de débutant. Si vous tenez à obtenir de grands rendements, prenez le temps d’analyser correctement le projet. Autrement, restez concentré sur les stratégies peu risquées.

Immobilier neuf ou ancien pour réussir votre investissement locatif initial ?

Comme pour toute autre acquisition immobilière, choisir entre le neuf ou l’ancien est déterminant dans la réussite de votre premier investissement locatif. Pour faire les bons choix, tenez compte de vos objectifs personnels, en rapport avec les spécificités de chaque option.

Quels sont les avantages et inconvénients du neuf pour un premier investissement locatif ?

Le premier avantage du neuf réside dans la fraîcheur du bien et sa correspondance avec les normes de construction actuelles. Ces dernières touchent notamment les performances énergétiques, sujet sur lequel la loi est de plus en plus à cheval.

Ces caractéristiques sont très attractives pour les futurs locataires. Mais elles vous épargnent également des travaux de rénovation qui peuvent être imposés en cas de non-conformité du bien.

En revanche, le rendement du locatif neuf n’est pas toujours le plus excitant.

Le prélèvement de la TVA y est pour beaucoup. Dans certains cas, le seuil de rentabilité n’est alors atteint qu’après plusieurs années de location. Néanmoins, les différents dispositifs de  défiscalisation mis en place par le gouvernement, comme la Loi Pinel, aident à couvrir quelque peu cet aspect.

financement premier investissement locatif

Quid de l’investissement locatif dans l’ancien ?

Pour commencer, l’ancien est un excellent nid d’emplacements qualitatifs. Vous disposez donc d’un large éventail de futurs locataires capables de payer un loyer plus ou moins important. Parallèlement, les moyens à investir sont plus maîtrisés. Le potentiel de rentabilité en reçoit donc un coup de fouet positif.

Pour augmenter la valeur du bien, les travaux de rénovation sont les bienvenus. Ces travaux concernent notamment la performance énergétique, les pièces stratégiques, l’esthétique de la propriété, etc.

Cela dit, les rénovations constituent une charge financière supplémentaire parfois très élevée. Il est donc indispensable de savoir les organiser pour ne pas se retrouver dans le rouge.

Bien maîtrisé, l’investissement locatif dans l’ancien est un choix plus raisonnable pour vos premiers pas dans le secteur.

Lire aussi : Quel est le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 euros ?

Bien penser au modèle de financement de votre premier investissement locatif

Même s’il peut être tentant d’investir entièrement de sa propre poche, recourir à un financement externe est vivement recommandé en soutien. Il est cependant important de savoir les moduler.

Quels sont les avantages d’un financement externe ?

Avant d’évoquer les avantages à proprement parler, d’un financement externe, il est important de préciser que le locatif vous donne la possibilité d’être financé à crédit. Ainsi, vous n’êtes pas obligé d’épargner pendant plusieurs années avant d’obtenir les fonds nécessaires pour lancer votre investissement.

Le levier immobilier

Avec un prêt immobilier, vous bénéficiez immédiatement du montant nécessaire pour votre investissement. En contrepartie, vous payez juste des mensualités pour rembourser progressivement le crédit. Dans le jargon de l’investissement immobilier, cette stratégie porte le nom d’effet de levier.

Les intérêts déductibles

Avec un crédit immobilier, les intérêts générés peuvent être déduits de vos revenus locatifs. Conséquence : l’assiette de vos revenus imposables baisse.

Les économies

En supposant que vous disposiez de l’épargne nécessaire, avez-vous réellement intérêt à tout investir dans l’immobilier ? Généralement, la réponse est non, surtout pour les investissements importants.

Il est donc préférable de rechercher des financements externes en plus et d’économiser le reste de l’épargne à d’autres fins.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Se faire financer est une solution intéressante si cela n’impacte pas négativement vos finances. D’où l’importance de prévoir un apport personnel et de contrôler la durée de l’emprunt. L’apport personnel permet généralement de couvrir les frais d’acquisition du bien. De plus, avec un apport d’au moins 10 %, les banques sont plus enclines à vous accorder le crédit.

En outre, l’apport financier obtenu vient booster le cashflow de votre investissement. Pour rappel, le cash-flow résulte de l’écart entre les entrées et les sorties et détermine votre capacité d’autofinancement. C’est un indicateur majeur pour évaluer la pérennité de votre investissement.

Plus concrètement, un cash-flow positif sous-entend que le montant des loyers perçus est supérieur aux mensualités d’emprunt et autres charges. En principe, vous n’avez donc pas de déficit à combler chaque mois.

Quant à la durée de prêt, plus elle est longue, moins les mensualités pèsent sur vous. Votre capacité d’emprunt est ainsi conservée et vous pouvez aisément demander d’autres emprunts en vue de réaliser de futurs investissements locatifs.

Lire aussi : Business plan immeuble de rapport : guide et conseils