DPE vierge : tout ce qu’il faut savoir sur le sujet

Le DPE est un document récapitulatif de la performance énergétique d’un logement. Il fait partie des diagnostics obligatoires devant figurer dans le DDT (dossier de diagnostic technique) lors d’une transaction immobilière. Cependant, dans certaines circonstances, un propriétaire/bailleur peut fournir un DPE vierge à son client.

Découvrez ici dans quels cas cela est possible, ainsi que les implications de ces diagnostics particuliers.

DPE vierge : de quoi s’agit-il ?

Afin de bien comprendre ce qu’est un DPE vierge, il est important de bien cerner la notion de DPE.

Qu’est-ce qu’un DPE ?

DPE est l’acronyme pour diagnostic de performance énergétique. Il consiste en une estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre (GES) du logement étudié.

Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il doit être remis à l’acquéreur ou au locataire du bien lors d’une transaction immobilière.

Précisons toutefois que certaines transactions immobilières n’imposent pas la réalisation d’un DPE. Il s’agit des ventes ou locations touchant les biens en cours de construction ou non considérés comme résidences principales (maison de retraite, locations saisonnières, baux ruraux, etc.).

A quoi sert un DPE ?

Un DPE bien établi fournit à l’acheteur ou au locataire d’un logement, toutes les informations utiles sur l’isolation, le confort thermique et la performance énergétique du bien immobilier concerné. Il permet donc aux futurs occupants d’optimiser leurs dépenses énergétiques et contribue, de ce fait, à la lutte contre le réchauffement climatique.

De plus, le DPE peut servir d’outil de comparaison pertinent entre plusieurs offres.

Quand parle-t-on de DPE vierge ?

Un diagnostic de performance énergétique est dit vierge (ou blanc) lorsqu’il ne précise aucune des indications prévues : production annuelle de gaz à effet de serre et consommations énergétiques du logement.

De même, un DPE vierge n’indique pas la classe énergétique (note allant de A à G) de l’habitation. On parle également de DPE sans étiquette énergie et climat (GES).

Avec un tel document, le futur occupant des lieux ne peut donc pas se faire une idée approximative des factures d’énergie auquel il devra faire face. De même, il ne connaît pas non plus l’impact environnemental du logement. Dans de telles circonstances, il est impossible de faire une comparaison judicieuse avec de potentielles autres offres.

Acheter un bien avec un DPE vierge, c’est donc s’exposer à faire face à de mauvaises surprises, notamment en ce qui concerne le confort thermique et l’isolation des lieux.

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Pourquoi existe-t-il des diagnostics de performance énergétique blancs ?

Au vu du rôle qu’il est censé jouer, il semble incohérent qu’un DPE puisse être fourni vierge. Pourtant, en raison des anciens modes de calcul utilisés pour l’établissement de ces diagnostics, les DPE vierges sont bel et bien présents dans les transactions immobilières aujourd’hui.

Les méthodes de calcul avant juillet 2021

Après avoir été institué en 2006, le DPE a été sujet à une importante réforme à partir du 1^er juillet 2021. Mais avant la mise en œuvre de cette réforme, les diagnostiqueurs professionnels avaient le choix entre deux modes de calcul de la consommation énergétique.

Ces méthodes prenaient en compte :

• Le refroidissement ;
• Les postes de chauffage ;
• La production d’eau chaude.

Elles étaient également utilisées pour déterminer la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre. On distinguait notamment :

La méthode 3CL

Abrégé 3CL, le Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements est basé sur un logiciel d’évaluation thermique. Ce dernier traite les données techniques comme le mode de chauffage et le type de fenêtre. Avec la méthode 3CL, le diagnostiqueur estime la consommation pour un usage standard.

La méthode sur factures

Cette méthode tient compte des factures des 3 dernières années afin d’évaluer la consommation d’énergie. Pour les constructions antérieures au 1^er janvier 1948 et les appartements bâtis après 1948 équipés d’un chauffage collectif sans comptage individuel, elle était obligatoire avant la réforme de juillet 2021.

En effet, ces deux types de logements reposaient sur des modes de constructions moins standardisés que les actuels. L’utilisation de la méthode 3CL ne garantissait donc pas des résultats fiables.

La généralisation des DPE vierges

L’existence de ces deux méthodes était avantageuse, car la seconde pouvait être utilisée à défaut de la première. En effet, pour utiliser cette dernière, les caractéristiques du logement (dont son âge) devaient être compatibles. Autrement, le diagnostiqueur se rabattait sur les consommations réelles reflétées par les factures.

Cependant, la méthode de calcul sur factures présente une limite très handicapante pour la réalisation de l’examen. Sans factures de gaz ou d’électricité établies sur les 3 années précédant le diagnostic, le calcul n’est pas possible. Et puisque l’inaccessibilité aux factures en question était très répandue, la production de diagnostics blancs a suivi le mouvement.

Cette difficulté à obtenir les justificatifs demandés survenait notamment dans diverses situations comme les suivantes :

• Incapacité à fournir les documents (cas des successions, des personnes âgées, etc.) ;
• Vacance prolongée du logement (cas des résidences secondaires) ;
• Litige entre les locataires précédents et les propriétaires ;
• Difficulté à joindre le syndic (cas d’un logement collectif) ;
• Utilisation de bois pour le chauffage, etc.

Face à de telles situations, le diagnostiqueur avait l’autorisation de rédiger un DPE sans étiquette énergie et climat portant la mention « consommations non exploitables ». Néanmoins, le document pouvait être utile à travers les recommandations visant à optimiser la performance énergétique des lieux ou à économiser de l’énergie.

Le professionnel chargé de l’évaluation avait également la possibilité de réaliser une étude thermique plus approfondie de la construction.

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DPE vierge, est-ce toujours autorisé ?

Depuis le 1^er juillet 2021, une réforme a été instaurée dans le fonctionnement des diagnostics de performance énergétique. Avec cette dernière, les DPE sans étiquette énergie et climat sont de moins en moins présents.

Désormais, tous les calculs sont basés sur un nouveau dispositif utilisant uniquement les caractéristiques physiques du logement :

• Le système de chauffage ;
• La qualité de l’isolation ;
• Le type de fenêtres ;
• Le bâti, etc.

De ce fait, la méthode sur factures n’est plus d’actualité et il n’y a plus de distinction, quelles que soient les caractéristiques du logement. Étant donné que le nouveau moteur mis en place ne nécessite pas la présentation de factures, il n’y a plus de raison de produire de diagnostic blanc.

Quelles sont les causes de cette réforme ?

Plusieurs raisons ont motivé la refonte du système des diagnostics de performance énergétique.

La coexistence de deux méthodes de calcul

La première raison n’est autre que l’usage de deux méthodes différentes en fonction des caractéristiques du logement à étudier.

D’ailleurs, la méthode de calcul sur factures n’était pas assez précise. Elle se basait en effet sur les factures alors que celles-ci dépendaient des habitudes des occupants uniquement sur les trois dernières années. Il suffisait donc de changer complètement d’habitudes de consommation pour que le DPE ne soit plus pertinent.

Le grand nombre de DPE blancs présents sur le marché

Environ 20 % des DPE réalisés étaient vierges avant la réforme. Même si cela s’expliquait par le manque d’informations exploitables, cette situation était problématique. Elle a donc également motivé l’instauration de la refonte de juillet 2021.

Comment réagir face à un DPE vierge ?

Qu’il soit rempli ou blanc, le diagnostic de performance énergétique est valide pour une durée de 10 ans. Toutefois, les transactions ultérieures à la réforme doivent tenir compte des modifications apportées au calcul des classes énergétiques. Cela impose aux propriétaires disposant de DPE vierges de s’adapter.

Compte tenu du nombre élevé de diagnostics blancs présents sur le marché, les diagnostiqueurs risquent d’être surchargés et les vendeurs de biens immobiliers freinés dans leurs transactions. Des mesures transitoires ont alors été initiées afin de laisser aux différents acteurs, le temps de se conformer aux normes.

Ces mesures concernent les DPE avec ou sans étiquette produits entre le 1^er janvier 2013 et le 30 juin 2021.

Avant 2013

Tous les diagnostics blancs datant de cette période ne sont plus valides. Les propriétaires doivent donc en commanditer de nouveaux qui respectent les normes en vigueur. Cela signifie qu’un vendeur qui présente un DPE vierge antérieur à 2013 est en faute.

Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017

Les diagnostics de performance énergétiques vierges datant de cette période restent valables jusqu’au 31 décembre 2022. Passé cette date, les propriétaires des biens concernés devront renouveler le DPE figurant dans leur dossier de diagnostic technique.

Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021

Enfin, les DPE sans étiquette énergie et climat établis au cours de cette période restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Pourquoi faut-il quand même renouveler son DPE vierge ?

Même si le diagnostic demeure valable en raison de sa date de réalisation, il peut jouer en votre défaveur lors d’une transaction immobilière. En effet, entre un logement avec DPE vierge et un logement avec DPE complété suivant les nouvelles normes, la seconde proposition est plus rassurante pour un potentiel acquéreur ou locataire, notamment si ce dernier est bien informé des réformes.

Toutefois, si un propriétaire ne souhaite pas mettre un DPE blanc à jour, ce dernier peut compenser cette faiblesse avec une révision du prix du bien. Le nouveau propriétaire ou locataire peut alors demander qu’un nouveau diagnostic soit réalisé à ses frais.

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Originally posted 2022-04-22 16:08:53.