Frais de création d’une SCI : combien ça coûte réellement ?

Avant d’entamer les formalités pour la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), il est important de se renseigner sur les coûts liés à cette procédure. En effet, chaque étape de la création de ce type de société implique certains frais, dont les montants dépendent de divers paramètres.

Ce guide détaille les différents frais de création d’une SCI et vous explique comment ils sont calculés.

Frais de création d’une SCI : les notions préalables

Avant d’aborder l’aspect des frais à proprement parler, revenons rapidement sur les notions essentielles concernant les SCI.

SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile créée pour assurer la gestion d’un bien immobilier. Précisons que l’achat d’immeubles en vue d’une revente, ainsi que la location saisonnière de biens ne font pas partie des attributions de ce type d’entreprise.

La société civile immobilière est une forme juridique choisie par de nombreux entrepreneurs immobiliers, car elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

On distingue trois principaux types de SCI :

• SCI familiale ;
• SCI professionnelle ;
• SCI construction vente.

Quelles sont les démarches nécessaires pour la création d’une SCI ?

En règle générale, la première étape de la création d’une SCI est la rédaction des statuts. Ces derniers détaillent les règles de fonctionnement de la société. Ils précisent également l’identité du gérant, les modalités et les pouvoirs qui lui sont accordés, ainsi que le siège social de la société.

La deuxième étape est celle de l’évaluation des apports au capital social de la SCI. Le capital social (fixe ou variable) est composé d’apports en numéraire ou en nature (un bien immobilier par exemple). Évaluer ces apports est nécessaire afin de procéder au dépôt du capital à la banque.

L’étape qui suit consiste à publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale. Cette publication a pour objectif d’informer les tiers de la naissance d’une nouvelle société.

Pour finir, il faut procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour cela, les associés doivent constituer le dossier d’immatriculation de la SCI, puis le déposer au greffe du tribunal de commerce.

Frais de création d’une SCI : la rédaction des statuts 

Les frais de rédaction des statuts d’une SCI peuvent beaucoup varier. En effet, selon que vous sollicitiez ou non un professionnel pour le faire, ces frais peuvent passer de 0 à quelques milliers d’euros.

Rédiger les statuts soi-même pour limiter les frais de création d’une SCI

Certains associés choisissent de ne pas faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts de leur SCI. Ils s’inspirent alors des modèles préconçus disponibles sur internet. Le temps est le seul investissement consenti dans ce cas de figure.

Si cette option peut paraître attractive, il est important de garder à l’esprit que des connaissances juridiques pointues sont nécessaires pour rédiger de façon précise et sans ambiguïté des statuts d’entreprise.

Faire appel à un professionnel

C’est l’option recommandée pour rédiger les statuts de sa SCI. Le professionnel en question peut être un avocat, un expert-comptable ou un notaire. Grâce à ses connaissances en droit, il peut assurer la rédaction desdits statuts en tenant compte des spécificités imposées par les associés, et dans le respect de la loi.

En règle générale, le coût de cette expertise varie de 1 500 € à 2 500 €, en fonction du professionnel contacté et de la prestation fournie par ce dernier. Ce coût concerne uniquement la rédaction des statuts de la SCI.

Attention : Pour un apport de bien immeuble, il est obligatoire de confier la rédaction des statuts à un notaire. Ces statuts doivent ensuite être enregistrés au service des impôts des entreprises. Pour cela, il faut prévoir 125 €.

Utiliser une plateforme juridique

Il est possible de se rendre sur l’une des plateformes en ligne qui proposent des services d’assistance juridique dans la rédaction de documents administratifs. Cette option implique un investissement financier moins important que la précédente.

Le coût de la génération de documents varie d’une plateforme à une autre. En moyenne, il faut prévoir environ 200 €. C’est donc une alternative intéressante pour réduire les frais de création d’une SCI.

Frais de création d’une SCI : l’évaluation des apports du capital social

L’évaluation du capital social et son dépôt en banque constituent une étape incontournable dans la création d’une SCI.

Combien prévoir pour constituer le capital de votre SCI ?

Le montant minimum exigé pour la constitution du capital social d’une SCI est seulement d’1 €. Par contre, il est recommandé de réaliser un apport plus important pour offrir une certaine crédibilité à la nouvelle structure.

Pour les apports en nature à l’instar d’un immeuble, le montant du capital dépend de la valeur de ce dernier.

Quels sont les coûts liés aux apports de capital social ?

Ils dépendent du type d’apport effectué au capital social et du régime d’imposition de la SCI.

Pour les apports de biens immeubles

Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, une exonération des droits d’enregistrement est prévue dans le cadre d’un apport pur et simple.

Pour un apport à titre onéreux, prévoyez dans votre budget un droit de mutation à hauteur de 5 % de la valeur réelle du bien immeuble. S’il s’agit d’un apport mixte, le droit de mutation est fixé au même pourcentage, mais sur la valeur nette du passif et sur le passif à la charge de la société.

Dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les frais diffèrent pour un apport pur et simple. En effet, il faut faire la distinction entre la personne physique et la personne morale au niveau des associés. Le droit de mutation est de 5 % sur la valeur du bien pour un associé personne physique, alors qu’un associé personne morale bénéficie d’une exonération des droits d’enregistrement.

Précision importante : chaque associé doit s’acquitter à titre personnel de la taxe sur les plus-values immobilières s’il fait un apport d’immeuble. Celle-ci varie de 0 (en cas d’exonération) à 34,5 % (pour les particuliers).

Pour les apports en numéraire

Après avoir réalisé un apport de fonds de commerce au capital social d’une SCI, il faut impérativement procéder au paiement des droits d’enregistrement. Un barème est proposé afin d’identifier le pourcentage appliqué :

• 0 % pour tout montant inférieur à 23 000 € ;
• 3 % pour les montants compris entre 23 000 € et 200 000 € ;
• 5 % pour tout montant supérieur à 23 000 €.

En outre, comme pour les apports de biens immeubles, il existe des spécificités en fonction du régime fiscal.

Ainsi :

• Pour une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, une exonération des droits d’enregistrement est prévue lorsqu’il s’agit d’un apport pur et simple. Pour un apport à titre onéreux, le barème présenté ci-dessus est appliqué.

S’il s’agit d’un apport mixte, on applique le même barème pour la valeur nette. Pour le passif, les droits d’enregistrement sont fixés à 5 % de la valeur du fonds de commerce apporté.

• Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, il faut distinguer, ici aussi, l’associé personne physique de l’associé personne morale. Pour le premier, le prix des droits d’exonération est calculé en fonction du barème précédent, alors que pour le second ces droits sont exonérés.

De même, pour un apport mixte, les droits d’enregistrement sont fixés à 5 % de la valeur du fonds de commerce sur le passif. Par contre, il faut appliquer le barème ci-dessus pour la valeur nette. Celui-ci sera également appliqué pour un apport à titre onéreux.

Quels sont les frais liés au dépôt du capital social ?

Il est également important de prévoir les frais liés au dépôt du capital social. Ceux-ci varient en fonction du dépositaire choisi.

En règle générale, dans les banques traditionnelles, les seuls frais à prévoir sont ceux liés à l’ouverture et à la gestion de compte. Aucun frais n’est exigé pour le dépôt du capital social de la SCI.

Par contre, si vous optez pour une banque en ligne, il faut prévoir entre 70 et 100 € HT. Aussi, il est possible de réaliser le dépôt auprès d’un notaire. Le prix dans ce contexte avoisine les 100 € HT.

Frais de création d’une SCI : les frais administratifs

Pour rappel, les principales démarches administratives pour la création d’une SCI sont l’annonce légale de création de société et le dépôt du dossier d’immatriculation. Les coûts de ces formalités sont considérés comme fixes. Ils peuvent cependant varier en fonction de la région, notamment les frais de publication d’une annonce légale de création de SCI.

À titre illustratif, à Mayotte et à la Réunion le montant est de 222 € HT depuis le 1er janvier 2022, tandis qu’en France Métropolitaine il est de 185 € HT. Retenez également que ces prix forfaitaires peuvent varier en fonction du nombre de caractères de l’annonce.

Pour la dernière étape de la création de votre SCI (l’immatriculation au RC), les frais à prévoir sont 88,29 €. Ce montant regroupe :

• Les émoluments du greffe : 58,85 € TTC ;
• Le coût de dépôt d’actes 8,03 € ;
• Les frais de déclaration des bénéfices effectifs : 21,41 €.

Les frais de création d’une SCI, en résumé

Au total, en fonction des différents paramètres et choix faits, créer une SCI coûte en moyenne entre 310€ et 2500€.

Lire aussi : Administrateur de biens immobiliers : définition, rôle, missions et formation

Originally posted 2022-03-23 22:12:12.