Maison sous compromis : cadre juridique et réglementation

Réserver une maison sans régler la totalité de la note, c’est possible. Pour cela, il suffit de signer un compromis de vente. Mais quelles sont les règles régissant ce type de contrats ? Quels sont les éléments auxquels il est important de faire attention en matière de maison sous compromis ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Maison sous compromis : qu’est-ce que c’est ?

Une maison sous compromis est une habitation faisant l’objet d’un contrat de compromis de vente.

En droit, un compromis de vente est un document légal portant les signatures de l’acquéreur et du vendeur. Il engage ce dernier à vendre la maison à l’acheteur, et celui-ci, à l’acheter ; d’où sa deuxième appellation: promesse synallagmatique.

Attention toutefois à ne pas confondre promesse de vente et promesse synallagmatique. La première désigne un engagement unilatéral du vendeur. Dans le cas d’espèce, ce dernier s’engage à vendre la maison, tandis que l’acquéreur, de son côté, conserve la liberté de décider.

Comment le compromis de vente est-il signé ?

En général, une promesse synallagmatique est signée en présence d’un agent immobilier. Cependant, l’accord peut aussi être rédigé entre les particuliers impliqués. Si aucun d’eux ne sait comment le rédiger, les deux parties peuvent se référer aux nombreux modèles gratuits disponibles sur Internet.

Quelles sont les mentions obligatoires d’une promesse synallagmatique ?

Si vous vous basez sur un modèle gratuit de compromis de vente, assurez-vous que toutes les informations nécessaires y figurent effectivement :

• Une désignation détaillée de la maison sous compromis ;
• Une désignation claire des parties : coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
• La nature de l’engagement et les conditions générales de vente (les CGV) ;
• Les charges liées à la transaction : frais de notaire, frais d’agence immobilière et autres ;
• La mention de l’existence ou de l’absence de charges et engagements pesant sur le bien immobilier (une hypothèque par exemple) ;
• Une clause de rétractation et des clauses suspensives.

La promesse synallagmatique doit aussi intégrer le prix vendeur, ainsi que la date prévisionnelle du transfert de propriété. N’oubliez pas d’y annexer les documents complémentaires, tels que le carnet d’entretien et les diagnostics obligatoires.

Précisons qu’un juge peut requalifier un compromis en promesse de vente et vice versa. Cette situation se présente lorsque le contrat est mal rédigé par les particuliers ou n’est pas assez clair. Il est donc préférable de recourir aux services d’un professionnel en cas de doute.

Lire aussi : Est-il possible de vendre une maison sous hypothèque ?

Compromis de vente : comment ça fonctionne ?

Pour qu’une promesse synallagmatique soit bien encadrée, certaines règles doivent impérativement être respectées.

L’indemnité d’immobilisation

Il s’agit d’un acompte que l’acheteur verse au vendeur pour réserver la maison. L’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire. Mais lorsque les deux parties s’entendent sur son versement, le montant représente généralement 5 ou 10 % du prix de vente.

Le délai de rétractation

Le délai de rétraction désigne le nombre de jours dont dispose l’acheteur pour annuler le contrat. Il est de 10 jours et commence à compter de la date suivant la réception de la lettre recommandée avec avis de réception de l’avant-contrat en acte sous seing privé.

Pour revenir sur son engagement, l’acquéreur de la maison sous compromis doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur. Il n’est pas nécessaire de fournir un motif de rétraction. Le vendeur dispose alors de 21 jours après le lendemain de la rétraction effective pour restituer intégralement le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives ont pour but de couvrir l’acheteur ou le vendeur en cas d’imprévu. Ce sont elles qui établissent les conditions devant précéder la confirmation de l’achat ou de la vente du bien. Ces clauses peuvent varier en fonction de la situation de chacune des deux parties.

Ainsi selon le cas, elles peuvent concerner un ou plusieurs éléments de la liste suivante :

• L’obtention d’un permis de démolir ;
• L’obtention d’un permis de construire ;
• L’absence de servitudes sur le bien réservé ;
• La vente de l’ancien logement de l’acquéreur ;
• L’absence de préemption d’une collectivité locale ;
• L’obtention d’un prêt de financement de l’achat de la maison, etc.

Lorsque l’une des conditions prévues par les clauses n’est pas remplie, la transaction est annulée. Par exemple, si l’acheteur souhaite démolir la maison pour réaliser un autre projet, il lui faut un permis de démolir. S’il ne parvient pas à l’obtenir alors que cette condition est prévue dans le contrat, le compromis n’a plus lieu d’être.

Une fois le délai de rétraction passé et les conditions suspensives levées, le compromis de vente prend totalement effet. À partir de ce moment, les deux parties ne peuvent plus se défiler, au risque d’être assignées en justice.

Dans le cas particulier où l’acheteur refuse de remplir sa part du contrat, le vendeur a le droit d’exiger le versement de la somme prévue par la clause pénale du compromis. Cette somme est généralement de 10 % du prix de vente et peut être contestée devant un juge. Toutefois, la partie non fautive est libre d’accepter la rétraction de l’autre contractant sans condition.

La durée de la promesse synallagmatique

De coutume, le compromis de vente dure trois mois. Cependant, les deux parties peuvent prolonger la durée d’un commun accord. Pour cela, elles doivent signer toutes les deux un avenant au compromis. Par ailleurs, la durée peut aussi être déterminée en fonction de la date butoir de vente librement consentie par l’acheteur et le vendeur.

Le paiement des frais du notaire

Les frais notariés s’élèvent généralement à 2-3 % du prix de vente pour une maison neuve, et à 7-8 % pour un ancien logement.

Ils comprennent :

• Les taxes ;
• Les droits d’enregistrement ;
• Les émoluments et débours du notaire.

Ces frais sont à la charge de l’acquéreur. C’est également lui qui doit régler le coût de la promesse synallagmatique authentique ou simple rédigée chez le notaire. Les frais notariés ne sont, quant à eux, payés qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

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Acheter une maison sous compromis de vente : comment ça marche ?

Dès qu’un compromis de vente est confirmé, l’acheteur n’a plus la possibilité de se retirer sans justification. En revanche, s’il ne souhaite plus honorer la promesse, il peut céder son compromis à un autre particulier. C’est donc cette cession qui est qualifiée de vente de maison sous compromis.

Quelles sont les conditions nécessaires à la vente d’une maison sous compromis ?

Deux conditions doivent être remplies pour qu’une maison sous promesse synallagmatique puisse être vendue à un autre acheteur.

L’enregistrement du compromis de vente chez le notaire

La cession du compromis n’est pas autorisée si celui-ci a été enregistré chez un notaire. Dans ce cas, si l’acheteur veut rompre sa promesse passée le délai de rétraction, il doit passer par une négociation avec le vendeur.

La clause de substitution

Pour que la vente d’une maison sous compromis soit réalisable, le contrat de promesse doit intégrer une clause de substitution. C’est grâce à cette dernière que l’acheteur initial peut désigner un nouvel acquéreur pour le logement.

Comment se déroule la transaction avec le nouvel acquéreur ?

La vente se fait suivant les mêmes conditions que celles fixées avec l’acheteur initial : clauses suspensives, frais notariés, date butoir du transfert de propriété, etc. Par ailleurs, il n’est pas légal de réaliser des bénéfices avec une vente sous compromis. Le prix de vente final de la maison doit donc correspondre au prix fixé initialement.

Quels sont les avantages de la vente d’une maison sous promesse synallagmatique ?

La vente d’une maison sous compromis présente divers avantages pour les trois parties impliquées : le vendeur et les deux acheteurs.

Pour le vendeur

La vente d’une maison sous compromis évite au vendeur de perdre une vente. Il n’est alors pas dans l’obligation de repartir de zéro pour trouver un nouvel acquéreur.

Pour l’acquéreur initial

Avec une vente sous promesse synallagmatique, le premier acquéreur n’a plus besoin de dédommager le vendeur. Par ailleurs, s’il représente un investisseur ou une autre personne, il peut bénéficier d’une commission sur la vente.

Pour l’acheteur final

En optant pour l’achat d’une maison sous compromis, le nouvel acquéreur n’a pas besoin de passer par la phase de négociation. La majorité des démarches sont déjà effectuées ou en cours.

La vente d’un bien sous compromis a-t-elle des inconvénients ?

Même si le premier acquéreur gagne beaucoup avec la vente d’une maison sous compromis, quelques inconvénients sont à relever pour ce dernier. Pour trouver le nouvel acheteur, il va probablement devoir faire des recherches en publiant des annonces par exemple. Dans ce cas, les frais, s’il y en a, sont entièrement à sa charge.

Par ailleurs, le nouvel acheteur peut aussi être désavantagé par certaines conditions du contrat. Et s’il est vraiment intéressé par le logement sous compromis, accepter de signer peut être contraignant pour lui. Néanmoins, il a l’avantage de pouvoir refuser l’offre.

Que retenir au final ?

Une maison sous compromis est un bien immobilier faisant simultanément l’objet d’une promesse de vente (par le vendeur) et d’achat (par l’acquéreur) soutenue par un contrat. Ce dernier doit être rédigé suivant des règles très précises. Il est d’ailleurs recommandé de solliciter un professionnel de l’immobilier afin que l’accord se fasse dans les meilleures conditions.

Le non-respect de ses engagements par l’une des deux parties l’expose à des sanctions. Par ailleurs, il est possible pour l’acheteur de céder sa promesse synallagmatique à un nouvel acheteur. Pour cela, il doit procéder à une vente sous compromis.

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Originally posted 2022-05-07 23:34:53.