Vente d’une maison en indivision avec tutelle : règles et procédures

La propriété immobilière n’est pas toujours aussi simple qu’on le voudrait. Par exemple, selon le nombre de ses propriétaires, leur âge ou encore leur santé mentale et physique, une maison peut se retrouver en indivision ou sous tutelle.

Ces régimes de propriété particuliers se révèlent souvent problématiques au moment de vendre le bien immobilier. Comment se passe par exemple la vente d’une maison en indivision avec tutelle ? Les réponses dans ce dossier détaillé concocté par nos experts.

Vente d’une maison sous tutelle : que prévoit la loi ?

Pour mieux comprendre les démarches à accomplir en matière de vente d’une maison en indivision avec tutelle, commençons par des explications claires de ces régimes juridiques.

Maison sous tutelle : de quoi s’agit-il ?

La tutelle est un régime juridique de protection dans lequel un individu appelé tuteur est chargé de la protection, et parfois de la gestion, du patrimoine d’un autre individu tout en s’assurant que ce dernier en profite. Le tuteur représente ainsi son protégé de façon continue dans les actes de la vie civile.

La mise sous tutelle est envisagée lorsque le propriétaire de biens n’est pas ou n’est plus en mesure de préserver ses propres intérêts. On y a par exemple recours quand le propriétaire est :

• Mineur. Dans ce cas, la tutelle revient à ses parents ou ses représentants légaux ;
• Majeur et dans l’incapacité physique d’exprimer sa volonté ;
• Majeur avec des facultés mentales altérées.

Quand l’une ou l’autre de ces situations se présente, le tuteur désigné devient alors le représentant juridique légal du propriétaire. Il devient le garant de ses biens, les administre au quotidien, les fait fructifier et s’assure que le propriétaire légitime n’est pas lésé dans ses droits par la gestion effectuée.

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Comment se passe la vente d’une maison sous tutelle ?

Le propriétaire légitime n’étant pas en mesure de vendre son bien immobilier lui-même, c’est le tuteur qui s’en charge. Cependant, celui-ci ne peut pas décider unilatéralement de la vente de la maison de son protégé et procéder à sa guise.

Afin d’éviter les abus de pouvoir et les ventes qui ne servent pas les intérêts du propriétaire, la loi prévoit donc un cadre bien précis.

En résumé, le tuteur doit, au préalable, obtenir une ordonnance autorisant la vente de la maison chez le juge des tutelles.

Avant de délivrer ladite ordonnance ce dernier se charge notamment de vérifier la pertinence de la vente et du prix obtenu (s’il est représentatif de la valeur de la maison). Si la vente est vraiment utile au propriétaire, il l’autorise. Dans le cas contraire, il met son veto.

Une fois cette procédure impérative accomplie, le tuteur peut procéder à la signature des contrats de vente. 

Notez donc que toute vente de maison sous tutelle réalisée sans l’autorisation du juge des tutelles est nulle et non avenue.

Qu’en est-il de la vente d’une maison en indivision ?

Intéressons-nous maintenant au cas particulier des maisons en indivision.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Une maison est en indivision à partir du moment où elle appartient conjointement à deux personnes, ou plus, à la fois. Comme pour la tutelle, plusieurs situations peuvent aboutir à la possession en indivision d’un bien.

Il peut s’agir d’un achat en commun, faisant suite à un PACS, à un mariage ou toute autre situation. Cela peut également être lié à une donation, un héritage ou encore à un achat en famille.

La maison ainsi possédée par plusieurs propriétaires (les indivisaires) est dite indivis. Selon les conventions passées au moment de l’achat, chacun des indivisaires est propriétaire d’une part plus ou moins importante de la maison.

Toutefois, que les indivisaires possèdent le bien à parts égales ou non, la vente de la maison les implique et nécessite qu’ils collaborent tous.

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Comment s’effectue la vente d’une maison en indivision ?

Pour qu’une maison en indivision puisse être vendue, l’accord de tous les indivisaires est normalement requis. Un accord à l’unanimité de l’ensemble des membres de l’indivision est indispensable pour vendre la maison.

Les indivisaires doivent notamment s’entendre sur le prix de vente de la maison et sur la règle de partage de la somme reçue.

Notez que si un indivisaire souhaite se débarrasser de ses parts de la maison, il est libre de le faire. Les autres copropriétaires ont alors la priorité pour racheter sa quote-part. 

Il conserve toutefois la possibilité de soumettre sa proposition de rachat à un acheteur externe, mais doit en informer au préalable les autres indivisaires par lettre recommandée. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption et d’un délai d’un mois pour s’aligner sur l’offre de vente.

Par contre, dans le cas où l’unanimité n’est pas atteinte entre les indivisaires, la vente se complique. Si des indivisaires possédants au moins 2/3 des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent procéder.

Ils doivent contacter un notaire qui informera le reste des indivisaires de leur intention de vendre. Les indivisaires restants disposent alors de 3 mois pour décider d’accepter ou non l’offre. En cas de refus, les indivisaires majoritaires peuvent saisir le tribunal de première instance avec un procès-verbal de refus qui leur sera fourni par le notaire.

Si la vente est autorisée par le juge, elle se fait alors aux enchères. Les frais de justice sont déduits prioritairement du fruit de la vente. Les bénéfices restants sont ensuite partagés entre les indivisaires en fonction de leurs droits d’indivis.

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Vente d’une maison en indivision avec tutelle : la résultante des deux cas

Dans le cas où l’un des indivisaires est sous tutelle, la situation ne change pas véritablement. Avant de vendre sa part de la maison en indivision ou encore de donner son accord, le tuteur doit demander et obtenir l’autorisation du juge des tutelles.

Pour le reste, la vente d’une maison en indivision avec tutelle de l’un des indivisaires suit la même procédure que celle détaillée ci-dessus. En cas de non-respect de l’une ou l’autre de ces prérogatives, la vente est purement et simplement annulée.

Afin d’éviter toute déconvenue et de s’assurer que les intérêts de tous les propriétaires sont effectivement préservés, n’hésitez pas à solliciter les services d’un notaire.

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Originally posted 2022-06-20 22:12:53.