Zoom sur les avantages du Pacs pour un achat immobilier

Le Pacs (pacte civil de solidarité) est un contrat permettant aux couples d’organiser leur vie commune sans aller au mariage. Il présente plusieurs atouts constituant à leur tour des avantages pour un achat immobilier. On vous explique tout cela plus en détail dans cet article.

Avantages du Pacs pour un achat immobilier : contexte et principe

Depuis 2007, le Pacs est, par défaut, fondé sur le régime de séparation des biens. Ce dernier implique que chaque pacsé conserve ses droits sur les biens acquis pendant la vie commune au prorata de sa participation.

Précisons que cet avantage n’est pas valable pour les couples pacsés avant le 1^er janvier 2007. Ces derniers restent en effet soumis à la loi du 15 novembre 1999, et donc au régime d’indivision. Ainsi, les biens acquis (seul ou à deux) appartiennent systématiquement à parts égales (50 %) à chaque conjoint, sauf répartition différente mentionnée dans le contrat d’achat.

Qu’est-ce que cela implique lors d’un achat immobilier ?

La séparation des biens permet à chaque pacsé de garder le plein contrôle sur ses parts d’un bien acquis ensemble. De même, un bien acquis seul demeure entièrement dans le patrimoine du pacsé concerné en cas de séparation.

Qu’en est-il de la gestion du bien ?

En raison de la notion d’aide solidaire et mutuelle, les deux conjoints se rendent solidaires des obligations relatives au bien acquis.

Cela inclut les dépenses courantes telles que les factures (électricité, eau, gaz, etc.), la taxe d’habitation, le remboursement du crédit immobilier, etc. Les deux parties s’assurent également que les décisions concernant le bien soient prises d’un commun accord.

Comment sont déterminées les parts de chaque conjoint ?

Le financement d’un achat immobilier se fait grâce à un crédit immobilier, un prêt personnel, un apport personnel, etc. Si l’un ou les deux pacsés combinent plusieurs de ces solutions de financement, déterminer les parts de chacun peut s’avérer complexe. Il importe donc de procéder aux évaluations nécessaires dès la signature de l’acte de vente.

La méthode la plus simple consiste à créer un tableau à deux entrées, à raison d’une colonne par conjoint. L’apport personnel de chaque partenaire est mentionné dans sa colonne ainsi que sa part de mensualités du prêt immobilier. Toutes ces données étant établies, le pourcentage revenant à chaque pacsé est calculé et précisé dans l’acte d’achat.

Que se passe-t-il quand la quote-part n’est pas mentionnée ?

En l’absence de données concernant les parts respectives des conjoints, ceux-ci sont considérés propriétaires à parts égales. Néanmoins, en cas de litige, le pacsé ayant apporté la plus grande part à partir de ses fonds personnels peut bénéficier d’une indemnité.

Que se passe-t-il en cas de donation ?

On parle de donation lorsque la propriété porte le nom des deux partenaires alors que seulement l’un rembourse l’emprunt ou apporte les fonds. Le calcul des droits de donation se fait alors après abattement suivant le barème appliqué aux mariés.

Assurance de prêt immobilier : les pièges à éviter quand on achète en couple

Au moment de signer un crédit immobilier, tout le monde se focalise sur la répartition des parts, l’apport personnel, le choix du régime… mais qui se penche vraiment sur l’assurance emprunteur ? Elle fait pourtant intégralement partie de la mécanique. Sans elle, pas de crédit. Et mal choisie, elle peut changer un projet solide en piège à long terme.

Le vrai sujet n’est pas le prix, mais bel et bien ce que votre contrat couvre… ou pas. Les garanties de base — décès, invalidité, perte d’autonomie — semblent rassurantes, mais les différences entre deux assurances peuvent être abyssales dès que l’on creuse les exclusions ou les modalités d’indemnisation. Une assurance “groupe” vendue en trois minutes par votre banque n’aura pas la finesse d’une délégation conçue sur mesure. Il est par exemple possible de protéger son investissement avec Generali et de bénéficier d’un contrat d’assurance de prêt immobilier adapté à votre situation.

Un achat immobilier à deux, des risques à bien répartir

Prenons un exemple concret. Vous achetez un bien immobilier à deux, vous souscrivez une assurance emprunteur avec une quotité de 50/50. En cas de décès de l’un des conjoints, l’assurance ne couvre que sa moitié du prêt. Le survivant doit continuer à rembourser seul les 50 % restants. Si ses revenus ne le permettent pas, il doit vendre, ou s’endetter de nouveau. Une véritable double peine.

Rassurez-vous, ce genre d’écueil peut être évité avec une couverture 100/100, ou mieux, une quotité croisée de type « 75 % sur l’emprunteur A, 75 % sur l’emprunteur B ». Chacun est ainsi couvert à 75 % du capital, ce qui offre une double sécurité si l’un venait à disparaître ou à devenir invalide.

En pratique, il faut aussi regarder dans le détail du contrat d’assurance de prêt immobilier. Ce dernier prévoit-il une indemnisation forfaitaire ou indemnitaire ? En clair : votre assurance rembourse-t-elle une somme fixe, ou seulement ce que la Sécurité sociale ne prend pas en charge ? La différence peut peser lourd.

Sans oublier les fameuses garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPT (invalidité permanente totale), ou PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Ces acronymes peuvent sembler techniques, mais ils déterminent le niveau de protection réel. D’autant que la définition de ces termes varie selon les contrats ! Certains vous couvrent si vous êtes dans l’incapacité d’exercer votre métier, d’autres seulement si vous ne pouvez plus travailler du tout. Ce n’est pas la même chose.

Autre sujet sensible, la franchise. Ce délai avant activation de l’indemnisation peut aller de 30 à 180 jours. Et là aussi, les contrats diffèrent. Avec par exemple une franchise de 3 mois quand vous êtes indépendant, sans autre source de revenus, vous partez sans filet.

S’occuper de la répartition des parts dans l’acte de vente, c’est bien. Penser la répartition des risques via l’assurance, c’est indispensable. Et dans le doute, posez cette simple question à votre assureur : “Si je perds ma capacité à travailler pendant six mois, est-ce que je perds aussi mon logement ?”. S’il hésite à répondre… fuyez.

Pacs et emprunt immobilier : quel rapport ?

Avant d’accorder un crédit immobilier, les organismes prêteurs vérifient la solvabilité de l’emprunteur.

Ils s’intéressent donc aux informations telles que :

Le taux d’endettement ;
Le montant des revenus ;
La stabilité des revenus sur la durée, etc.

À première vue, le régime matrimonial n’intervient directement dans aucun de ces éléments. Cependant, le Pacs permet d’étendre les risques aux deux partenaires. De ce fait, il peut avoir un impact sur la réalisation du financement en fonction de la formule adoptée par les pacsés emprunteurs.

Cas d’un prêt immobilier à deux

Lorsque les pacsés décident d’acheter à deux, l’organisme prêteur n’impose pas la répartition des mensualités de remboursement. D’ailleurs, c’est un compte joint qui est généralement utilisé pour rembourser le prêt.

La répartition peut se faire à parts égales ou non, suivant les capacités respectives des pacsés. Mais tous les deux s’engagent au même titre à s’assurer que le crédit soit remboursé. Cela constitue donc une garantie supplémentaire pour le prêteur.

Cas d’un crédit immobilier en solo

Si seulement l’un des pacsés souhaite réaliser l’achat immobilier, seules ses données seront prises en compte. Toutefois, les organismes prêteurs exigent souvent que l’autre conjoint se porte caution. Ainsi, en cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur peut réclamer les mensualités non remboursées au co-pacsé caution.

Pourquoi se pacser avant la demande de prêt ?

Intégrer son conjoint à un crédit immobilier engagé avant le Pacs est complexe et coûte cher. A contrario, demander le prêt après s’être pacsé facilite les démarches à deux. Mieux, la gestion du financement peut être plus facile et les risques de difficultés financières sont limités.

Avantages du Pacs pour un achat immobilier : dissolution du Pacs ?

La dissolution est au Pacs ce que le divorce est au mariage. Lorsqu’elle survient, la suite des événements dépend des modalités d’acquisition du bien.

Les achats immobiliers en propre

Le pacsé (sous le régime de la séparation de biens) qui a effectué seul la transaction immobilière récupère intégralement son bien.

Comme cela est mentionné plus haut, les personnes pacsées avant 2007 ne bénéficient pas de cet avantage en raison de l’indivision. Les biens achetés par seulement l’un des pacsés sont alors partagés à parts égales, sauf indication contraire dans le contrat d’achat.

Les biens achetés en commun

Étant donné que le Pacs est basé sur la séparation de biens depuis 2007, il est facile à chaque ex-pacsé de récupérer la part ou la totalité du bien immobilier qui lui revient de droit. Cependant, afin que cela se fasse sans tracas, les quotes-parts doivent être préalablement mentionnées dans le contrat d’achat.

Autrement, les calculs s’effectuent au moment de la dissolution pour répartir les biens. Quoi qu’il en soit, plusieurs solutions permettent aux ex-conjoints de recouvrir leurs dus.

Ces solutions s’appliquent aussi aux pacsés avant 2007. Seulement, en raison du régime de l’indivision, les parts récupérées ne seront pas forcément à la hauteur des participations initiales respectives.

1ère solution : vendre le bien

Après la vente immobilière, les bénéfices sont distribués suivant les quotes-parts de chaque ex-conjoint. Au cas où le prêt immobilier ayant financé l’achat ne serait pas totalement remboursé, le montant des mensualités restantes est prélevé du fruit de la vente.

2ème solution : racheter la soulte

Cette solution s’impose lorsque l’un des deux pacsés souhaite conserver le bien. Il procède donc à un rachat des parts de son ex-conjoint. Point intéressant, le rachat de soulte offre à l’acquéreur la possibilité de faire un autre crédit. Néanmoins, l’organisme prêteur devra à nouveau évaluer votre capacité de remboursement.

Quels sont les avantages du Pacs pour un achat immobilier en cas de décès d’un conjoint ?

Le décès d’un co-pacsé dissout systématiquement l’union et ouvre la succession. Le conjoint vivant peut alors bénéficier de divers avantages.

L’exonération des frais de succession

Le Code civil ne prévoit aucun droit de succession dans les dispositions liées au Pacs. Autrement dit, le conjoint survivant ne peut hériter du défunt. Il est donc exempt du paiement des droits de succession, y compris en présence d’un testament lui léguant tout ou partie des biens. Cette exonération est valable pour un bien immobilier et même pour les sommes issues d’un contrat d’assurance vie.

Le droit de jouissance du logement

Le co-pacsé vivant a le droit de continuer de loger gratuitement dans la résidence principale pendant 1 an à compter de la date de décès de son ancien conjoint. Pour jouir de ce droit, il n’est pas nécessaire qu’il soit copropriétaire. Toutefois, ce droit n’est valable que si le conjoint vivant occupait les lieux au moment du décès.

Comment préparer sa succession dans un Pacs ?

Afin de permettre une succession tranquille et avantageuse, chaque pacsé doit la préparer de son vivant.

Le legs par testament

Un an après le décès, le partenaire vivant perd son droit de jouissance. Et si le défunt a des héritiers, la situation peut se compliquer, d’où l’intérêt du testament. Il permet à chaque pacsé de protéger son partenaire, mais aussi de prévenir les potentielles situations de litige.

Dans son testament, le pacsé peut transmettre tout ou partie de ses biens ou parts de biens immobiliers à son conjoint. À noter que si le défunt a des héritiers légaux, la totalité de ses biens ne peut être léguée au partenaire vivant, même si cela est écrit ainsi dans le testament.

Le conjoint vivant ne pourra bénéficier que de la quotité disponible après distribution aux héritiers légaux. Ceux-ci peuvent être les enfants, les parents ou les frères et sœurs du défunt.

En l’absence de testament, le conjoint vivant se retrouve en indivision avec les héritiers légaux, qu’il soit ou non copropriétaire du bien immobilier. Si le défunt a prévu pour lui une attribution préférentielle, le partenaire vivant peut en faire la demande au moment de la succession. Ce privilège lui donne une option d’achat prioritaire sur le bien immobilier.

Le legs par donation

La donation permet à chaque pacsé de transmettre de son vivant le bien acheté à son partenaire. Cet acte nécessitant l’intervention d’un notaire est irréversible et son effet immédiat. En d’autres termes, il transfère définitivement le bien du patrimoine du donateur à celui du donataire. Les héritiers légaux ne peuvent donc pas le réclamer au décès du conjoint donateur.

Cerise sur le gâteau, les pacsés bénéficient d’une fiscalité attractive sur les droits de donation à travers un barème progressif après application d’un abattement.

La tontine

La tontine fait du conjoint vivant le seul propriétaire légal du bien immobilier acheté ou non à deux. Cette clause doit être insérée dans l’acte notarié dès l’achat du bien.

Lire aussi : Héritage : la SCI familiale

Originally posted 2022-03-23 00:02:31.

Quels sont les avantages du Pacs pour un achat immobilier ?

Avantages du Pacs pour un achat immobilier : contexte et principe