calcul des honoraires du syndic pour les travaux

Honoraires du syndic pour les travaux : ce qu’il faut savoir

En copropriété, les honoraires du syndic pour les travaux font souvent l’objet de longs débats au cours des assemblées générales. D’ordinaire, les copropriétaires sont réticents à les payer à cause de leur montant élevé.

Mais quel est le principe de calcul des honoraires d’un syndic ? Quelles sont les marges de négociation ? Comment faire des économies ? Nos experts vous répondent.

Honoraires du syndic pour les travaux, quels sont les travaux concernés ?

Le contrat de syndic définit un certain nombre de prestations de base relevant de la gestion courante pour lesquelles le syndicat des copropriétaires verse une rémunération forfaitaire. Ces prestations sont définies dans le budget prévisionnel de la copropriété et ne peuvent plus faire l’objet d’une facturation complémentaire.

Les travaux inclus dans le forfait de base

Selon la loi Alur du 24 Mars 2014, le forfait annuel du syndic de copropriété prend en compte les prestations suivantes :

  • La gestion courante et le suivi administratif : la comptabilité, les comptes bancaires, la rédaction du règlement de copropriété, la tenue des archives, etc. ;
  • Les travaux relatifs à l’entretien courant et à la maintenance de l’immeuble : les vérifications périodiques des installations par exemple ;
  • Les assurances : souscription à une formule d’assurance, déclarations en cas de sinistre, suivi des dossiers pour les indemnisations ;
  • La tenue des assemblées générales : la préparation des sujets à l’ordre du jour, la convocation, l’information des copropriétaires, etc.

Ces prestations ne peuvent pas faire l’objet de facturation supplémentaire.

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Quels travaux peuvent faire l’objet d’une facturation particulière ?

Le syndic peut facturer des honoraires supplémentaires pour les travaux qui ne font pas partie des prestations de base prévues à son contrat. Leur liste est détaillée dans l’article 18-1A de la Loi du 10 juillet 1965 :

  • Les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble. Il s’agit ici de ceux autres que les travaux d’entretien courant et de maintenance ;
  • Les travaux de réparation sur les éléments d’équipement communs ;
  • Les travaux d’amélioration impliquant la transformation d’un ou de plusieurs éléments existants, l’ajout d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux communs ou la création de nouveaux locaux ;
  • L’affouillement du sol et la surélévation du bâtiment ;
  • Les diagnostics, les consultations et les études techniques similaires ;
  • Tous les travaux ne relevant pas de la maintenance ou de l’administration des parties communes ou de la maintenance et du fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
honoraires du syndic pour les travaux

Comment sont fixés les honoraires du syndic pour les travaux ?

Le montant des honoraires du syndic pour les travaux est voté au cours de l’assemblée générale qui statue également sur la réalisation des travaux suivant le principe de la majorité.

La somme retenue correspond à un pourcentage du montant hors taxes des travaux et est définie en fonction des détails suivants :

  • L’ampleur des travaux et le nombre de tâches à réaliser par le syndic : le nombre de visites de chantier nécessaires, la signature des marchés, le choix des prestataires, la comptabilisation des factures, le suivi administratif des travaux, etc. ;
  • Le coût de la garantie financière du syndic ;
  • Le travail comptable complémentaire à faire : le nombre d’appel de fonds à réaliser, les attestations fiscales, les procédures et les mutations, etc.

De manière générale, le pourcentage des honoraires est compris entre 1% et 5% du montant des travaux.

Faut-il mentionner les honoraires spéciaux au contrat de syndic ?

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les honoraires des travaux spéciaux devaient être négociés en assemblée générale. Ils faisaient également l’objet d’un vote séparé. En effet, jusqu’alors, les barèmes inscrits au contrat étaient uniquement ceux des prestations de base du syndic et des missions essentielles liées à la maintenance de l’immeuble.

Mais avec la loi ELAN, il est désormais possible d’inclure les honoraires des travaux spécifiques au contrat de syndic. Ces derniers font également l’objet d’un vote au cours de l’assemblée générale.

Toutefois, le conseil syndical peut demander que ces honoraires soient mentionnés à titre indicatif. En d’autres termes, en cas de vote de travaux n’entrant pas dans le cadre des prestations de base, ils ne sont pas systématiquement appliqués. Le montant à payer au syndic peut toujours faire l’objet de négociations entre les différentes parties.

Cette réforme est avantageuse pour les syndicats de copropriétaires. Ces derniers peuvent évaluer avec plus d’objectivité les offres proposées par les syndics pour faire des choix éclairés. Ils connaissent approximativement le barème qui sera appliqué par le syndic pour d’éventuels travaux futurs.

Mais ils ne sont pas les seuls avantagés. La réforme présente également un atout pour les syndics. Ces derniers peuvent mettre en avant leur politique de prix sur les travaux supplémentaires pour motiver les copropriétaires à les choisir.

Comment faire des économies sur les honoraires du syndic pour les travaux ?

Voici quelques astuces pour réduire les frais de copropriété, aussi bien sur les prestations de base que sur les travaux exceptionnels :

Honoraires du syndic pour les travaux, proposez la facturation à la vacation horaire

En cas de désaccord avec le syndic sur les honoraires à toucher pour les travaux, une facturation à la vacation horaire plafonnée au pourcentage proposé par le syndic peut être une bonne idée. Avec cette formule, le syndic facture uniquement le temps réellement consacré à la supervision des travaux.

Il est conseillé que le sujet soit débattu au niveau du conseil syndical dans un premier temps. Réunis avant la tenue de l’Assemblée Générale, les copropriétaires peuvent examiner les travaux à réaliser et définir les axes de négociation.

En effet, les débats au cours des assemblées générales peuvent être très houleux et manquer d’objectivité. Il y a donc plus de chances que les négociations aboutissent lorsqu’elles sont menées par le Conseil Syndical en amont de l’AG.

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Demandez d’autres devis pour les gros travaux

Pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix possible, le conseil syndical peut démarcher quelques entreprises, demander des devis et les comparer avec les propositions du syndic.

En effet, ce dernier étant payé au prorata du montant des travaux, il n’est pas dans son intérêt de rechercher les prestataires les plus compétitifs pour faire baisser le coût final des travaux. De plus, il peut privilégier certaines entreprises appartenant à son groupe ou à son réseau qui lui offrent des avantages particuliers.

Par ailleurs, faites également attention aux surfacturations. Examinez correctement chaque devis et assurez-vous que les prestations prévues dans le forfait de base ne sont pas facturées à nouveau.

Fixez les dates d’appels de fonds en début de trimestre

Les appels de fonds du budget se font normalement en début de trimestre. En fixant également les appels de fonds pour les travaux supplémentaires à la même date, le travail administratif et comptable du syndic est simplifié. Par conséquent, vous pouvez faire des économies de plus ou moins 50% sur les honoraires de suivi administratif et comptable.

Évitez les assemblées générales après 18h

La convocation d’une assemblée générale après 18h peut entraîner une surfacturation allant jusqu’à 50% pour chaque heure supplémentaire, de la part de votre syndic. Par conséquent, privilégiez les assemblées générales avant 18h et définissez, à chaque fois, une heure de fin.

Par ailleurs, faites attention aux syndics qui facturent la location de la salle et des chaises. Ces frais sont normalement compris dans la gestion courante.

Limitez la durée du contrat du syndic

La durée maximale d’un contrat de syndic est de 3 ans renouvelables. Cependant, il est conseillé de signer des contrats sur des durées plus courtes.

En optant par exemple pour un contrat d’un an renouvelable, vous mettez une sorte de pression sur votre syndic. Ce dernier aura moins tendance à traîner sur le traitement des demandes, car il dispose d’un contrat à court terme. De plus, au cas où ses prestations ne vous conviennent pas, vous pourrez le changer plus facilement.

Ce qu’il faut retenir

En résumé, les honoraires du syndic pour les travaux dépendent du type de travaux à réaliser. Leur montant représente à un pourcentage de budget total HT des travaux. Pour faire des économies, le conseil syndical peut faire jouer la concurrence ou procéder à des ajustements au niveau du projet.

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